sabato 12 febbraio 2011

Rendiconto periodo 1° gennaio-16 ottobre 2010

L’Assemblea ha accettato le dimissioni della sig.ra A. Scarabello nel corso della riunione del 17 ottobre 2010, ma nessuno ha fatto riferimento alla resa del rendiconto parziale della pregressa gestione dal 1° gennaio al 16 ottobre 2010 da parte della stessa. Neppure il nuovo amministratore Randon ne ha parlato nella riunione del 5 dicembre 2010 e nelle sue note trasmesse ai condomini. Considerato che il passaggio di consegna tra l’amministratrice uscente e quello subentrante è avvenuto il 4 novembre scorso, come il Randon ha fatto sapere con la sua nota raccomandata dell’8.11.2010, ci si chiede se detto rendiconto sarà mai presentato all’esame dell’assemblea. Le vigenti disposizioni che disciplinano la materia non consentono interpretazioni casareccie.
In base al codice civile l’amministratore di condominio configura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza. E tra le varie norme che regolano il contratto di mandato figura l’art. 1713 del c.c. che pone a carico dell’amministratore l’onere di rendicontare la propria attività al mandante. Si aggiunge che l’art. 1130 (attribuzioni dell’amministratore) e l’art. 1135 c.c. (attribuzioni dell’assemblea) espressamente prevedono il collegamento tra il dovere dell’amministratore di rendere il conto annuale della sua gestione e la funzione dell’organo deliberativo di provvedere all’esame e all’eventuale approvazione di tale rendiconto.
Infine le disposizioni generali applicabili a chiunque sia obbligato a rendere il conto ad un altro sono gli artt. 263-266 del c.p.c. (libro II, titolo I paragrafo 10 denominato “Del rendimento dei conti”).
Il regolamento condominiale è più vincolante del codice civile e, che non ammetta dispense lo si evince chiaramente dal punto 12 dell’art. 13 secondo cui “nel caso di cessazione del mandato per rinuncia o revoca, l’amministratore uscente, deve consegnare al successore entro trenta giorni dalla sostituzione, il rendiconto dei documenti giustificativi (omissis). Ove nel termine di trenta giorni successivi alla consegna degli atti di cui al punto precedente l’Assemblea all’uopo convocata non abbia deliberato il rendiconto presentato dall’amministratore uscente, questi dovrà presentare richiesta al Presidente dell’Associazione della proprietà Edilizia della Provincia di Roma della nomina di un arbitro il quale, esaminato il rendiconto e i documenti giustificativi giudicherà, in ordine al rendiconto, nel contraddittorio fra il precedente amministratore ed il successore in rappresentanza del condominio, irritualmente e inappellabilmente, quale amichevole composizione”.
Sono passati quattro mesi e non si hanno ancora notizie in merito alla presentazione del rendiconto da parte dell’amministratrice dimissionaria Scarabello.

È facoltà di ciascun cittadino ottenere l’esibizione dei documenti contabili

Cass. civ., sent. n. 15159, 29.11.2001, Sez. II, Pres. Corona, Rel. Riggio


Svolgimento del processo
Con citazione del 6 agosto 1995 F.O. conveniva dinanzi al Pretore di Torino G.N. quale amministratore del condominio di corso ... in Torino e, premesso di essere proprietario di una unità immobiliare facente parte dello stesso, ne chiedeva la condanna a consegnargli le copie fotostatiche di 4 fatture relative a spese sostenute dall'amministrazione, relative agli esercizi 1993 e 1994.
L'amministratore, costituitosi, resisteva alla domanda rilevando che il singolo condominio aveva il potere di visionare la documentazione solo in sede di rendiconto annuale, mentre i documenti oggetto della richiesta dell'attore si riferivano a bilanci pregressi, a suo tempo regolarmente approvati dall'assemblea. Inoltre l'attore non aveva neppure indicato quale interesse avesse a ottenere la consegna delle copie richieste.
Con sentenza del 15 gennaio 1996 il pretore dichiarava inammissibile la domanda proposta da F.O. per difetto di interesse e compensava le spese giudiziali.
A seguito di impugnazione da parte di costui il Tribunale di Torino, con sentenza del 4 marzo 1998, in parziale riforma della decisione del pretore, respingeva la domanda di F.O., confermando nel resto e compensando anche le spese di secondo grado.
Il Tribunale, per quanto ancora interessa in questa sede, rilevava che non poteva negarsi che l'appellante, quale comproprietario dei documenti richiesti e mandatario, unitamente agli altri condomini, nel rapporto tra condominio e amministratore avesse un interesse concreto alla decisione richiesta. Tuttavia la sua domanda risultava infondata in quanto, essendo il condominio un ente di gestione, diretto all'amministrazione delle cose di proprietà comune, privo di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti, e dipendendo la sua vita dalle decisioni assunte dall'assemblea condominiale e dall'attività di gestione esercitata dall'amministratore, le attribuzioni di tali organi condizionano il contenuto e le modalità di esercizio dei diritti dei singoli condomini. In particolare, una volta approvato il bilancio consuntivo dall'assemblea con le maggioranze prescritte, non è consentito ai condomini rimettere in discussione i conteggi approvati, ma solo ricorrere all'autorità giudiziaria nei casi e nei tempi di cui all'art. 1137 cod. civ. Pertanto, al di fuori dei giorni precedenti la convocazione dell'assemblea per l'approvazione del bilancio, o durante lo svolgimento dell'assemblea stessa, il diritto di disporre e controllare i documenti di spesa può essere esercitato solo entro un lasso di tempo ragionevole, tale da consentirne il reperimento, e comunque in presenza di uno specifico, concreto e attuale interesse al riguardo, che nella specie l'attore non aveva saputo o voluto indicare.
Ha chiesto la cassazione di tale sentenza F.O., in base a un unico, articolato motivo di ricorso.
Il condominio non ha svolto attività difensiva.
Motivi della decisione
Denunziando la violazione e falsa applicazione degli artt. 1130 e 1723 cod. civ. e l'omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione della sentenza il ricorrente, pur ammettendo che la motivazione adottata dal tribunale è conforme all'indirizzo giurisprudenziale della Corte di Cassazione degli ultimi anni, richiama tuttavia una decisione di senso contrario (Cass., n. 8460 del 26 agosto 1998, Sez. II) che, decidendo un caso analogo a quello in esame, in base a una diversa impostazione della problematica connessa, è pervenuta a una diversa soluzione, affermando il principio secondo cui il potere di ottenere dall'amministratore del condominio l'esibizione dei documenti contabili spetta ai condomini non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea, ma anche al di fuori di tale sede, senza la necessità di specificare la ragione per cui essi intendono prendere visione o estrarre copia dei documenti medesimi: sempre che l'esercizio di tale potere non intralci l'attività amministrativa, non sia contrario ai principi di correttezza e i relativi costi siano assunti dai condomini istanti. 
Il motivo è fondato. Con la decisione richiamata dal ricorrente, il cui contenuto il Collegio condivide pienamente, questa Corte ha affermato che il potere di ottenere dall'amministratore del condominio l'esibizione dei documenti contabili spetta ai condomini non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea, ma anche al di fuori di tale sede, senza la necessità di specificare la ragione per cui essi intendono prendere visione o estrarre copia dei documenti medesimi, sempre che l'esercizio di tale potere non intralci l'attività amministrativa, non sia contrario ai principi di correttezza e i relativi costi siano assunti dai condomini istanti.
La Suprema Corte, con la sentenza in questione, analizzando la struttura del condominio ha rilevato che in esso si rinvengono gli organi propri delle formazioni collettivistiche, ma la disciplina dell'organizzazione si informa a principi propri dei gruppi individualistici, in quanto all'assemblea e all'amministratore sono assegnati poteri di mera gestione, che non incidono sui diritti che ai condomini derivano dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, né sulle obbligazioni per la conservazione e per l'uso delle cose comuni ascritte ai singoli in ragione della proprietà comune. Quindi, osservato che il rapporto tra l'amministratore e i condomini è analogo a quello del mandato con rappresentanza, sebbene con caratteristiche del tutto peculiari, e che i condomini, in quanto mandanti, sono titolari dei poteri di vigilanza e di controllo previsti dal contratto di mandato, è stato osservato che non vi è ragione di impedire agli stessi di esercitare, in ogni tempo, la vigilanza ed il controllo sullo svolgimento dell'attività di gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni e, perciò, di prendere visione dei registri e dei documenti che li riguardano, sempre che la vigilanza ed il controllo non si risolvano in un intralcio all'amministrazione, non siano contrari al principio della correttezza e che delle attività afferenti alla vigilanza e al controllo i condomini si addossino i costi. Non è necessario, pertanto, che i condomini specifichino la ragione per cui vogliono prendere visione o estrarre copia dei documenti, spettando all'amministratore l'onere di dedurre e dimostrare l'insussistenza di qualsivoglia interesse effettivo in capo ai condomini istanti, perché i documenti personalmente non li riguardano, ovvero l'esistenza di motivi futili o inconsistenti e comunque contrari alla correttezza. Il ricorso deve pertanto essere accolto e la sentenza impugnata cassata, con rinvio alla Corte di appello di Torino, che deciderà la controversia applicando i principi sopra enunciati e provvederà anche in ordine alle spese del presente giudizio.
(Omissis)

I condomini hanno diritto di fare copie della documentazione contabile prima dell’assemblea

Suprema Corte di Cassazione, Sezione Seconda Civile, sentenza del 28.2.2008, n. 12650


La delibera assembleare può essere annullata se prima dell’Assemblea l’Amministratore si rifiuta di far vedere i documenti ad uno dei condomini impedendogli di estrarne copia integrale. Lo ha stabilito la Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione annullando con rinvio una sentenza della Corte di Appello di Genova che aveva stabilito che l’impossibilità per i condomini di prendere visione dei documenti non incideva sulla validità della delibera assembleare. Questi i fatti. Un condomino aveva impugnato una delibera dell’Assemblea ritenendo che l’Amministratore del Condominio fosse venuto meno ai suoi doveri di informazione impedendogli di prendere visione dei documenti contabili e di estrarne copia integrale prima del rendiconto. A suo avviso tale comportamento inficiava infatti la validità della successiva delibera assembleare. Il Tribunale in primo grado e la Corte di Appello in secondo grado gli avevano dato torto, ritenendo che il comportamento dell’Amministratore non incidesse sulla validità della decisione dell’Assemblea dei condomini. Per tale motivo il condomino aveva proposto ricorso in Cassazione contro la sentenza di appello, richiamando a sostegno della sua tesi una sentenza della Suprema Corte secondo la quale “la violazione del diritto di ciascun condomino di esaminare a sua richiesta e secondo adeguate modalità di tempo e di luogo la documentazione attinente argomenti posti all'ordine del giorno di una successiva assemblea condominiale determina l'annullabilità delle delibere successivamente approvate, riguardanti tale documentazione, in quanto la lesione del suddetto diritto all'informazione incide sul procedimento di formazione delle maggioranze assembleari”. La Suprema Corte ha accolto il ricorso, richiamando a sua volta un’altra recente pronuncia, secondo la quale “in tema di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea condominiale, benché l'amministratore del condominio non abbia l'obbligo di depositare la documentazione giustificativa del bilancio negli edifici, egli è tuttavia tenuto a permettere ai condomini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile, gravando sui condomini l'onere di dimostrare che l'amministratore non ha loro consentito di esercitare tale facoltà”. In base al principio enunciato, dunque, deve ritenersi che il rifiuto dell’Amministratore di esibire i documenti ai condomini che ne fanno richiesta non è solo un comportamento contrario ai doveri di informazione ma incide sulla validità della successiva delibera dell’Assemblea condominiale.(03 settembre 2008)

FATTO
Con atto notificato il 20 aprile 1996, O.A.C. impugnava davanti al Tribunale di Genova le deliberazioni assunte dall'assemblea tenutasi il 4 marzo 1996 del condominio di (…), di cui faceva parte. In particolare, deduceva che l'amministratrice aveva violato il suo diritto di informazione, prima di approvare il rendiconto, poiché non gli aveva consentito di prendere visione, in tempi e modi debiti, della documentazione relativa, avendogli sottoposto una documentazione frammentaria ed avendogli impedito di estrarne copia integrale.

Il condominio si costituiva e contestava il fondamento della domanda, deducendo che l'amministratrice aveva consentito all'attore di prendere visione di tutta la documentazione amministrativa e contabile del condominio, ricevendo l'attore nel suo studio, pochi giorni prima che si riunisse l'assemblea, contestando peraltro la pretesa indiscriminata dell'attori di estrarre copia integrale di tutta la documentazione condominiale.
Con sentenza in data 24 agosto 1999 il Tribunale di Genova rigettava la domanda. O.A.C. proponeva appello, che veniva rigettato dalla Corte di appello di Genova con sentenza in data 7 ottobre 2003.
I Giudici di secondo grado ritenevano che infondatamente O. A.C. si doleva della mancata applicazione del principio di non contestazione in ordine alla prova dei fatti oggetto della domanda e della mancata ammissione dei mezzi di prova dedotti su tali fatti, in quanto la sentenza di primo grado doveva ritenersi ineccepibilmente motivata.
Ad ogni modo la Corte di appello di Genova rilevava che, avendo i procuratori delle parti chiesto, all'udienza dell'8 gennaio 1998, rinvio per la precisazione delle conclusioni, avevano implicitamente rinunciato alle prove sulla cui in ammissione il G.I. non si era pronunciato. Comunque l'attore aveva chiesto la dichiarazione di nullità ed illegittimità delle deliberazioni assunte dall'assemblea a causa di "violazione del diritto di informazione del condomino votante" conseguente a comportamento dell'amministratore.

Nessuna norma, però, stabilisce che il comportamento dell'amministratore possa rendere invalida una delibera condominiale; l'attore avrebbe potuto avvalersi solo dei rimedi previsti dall'art. 1133 c.c.
Ad ogni modo l'attore non aveva speso una parola per illustrare e spiegare come e in che cosa si sarebbe concretata tale lamentata violazione.
Contro tale decisione O.A.C. ha proposto ricorso per cassazione, con tre motivi. Resiste con controricorso il condominio di (…), in (…). Entrambe le parti hanno depositato memoria.
DIRITTO
Da un punto di vista logico va esaminato per primo il terzo motivo, con il quale il ricorrente censura la tesi sostenuta dalla sentenza impugnata, secondo la quale il condomino non avrebbe il diritto ad ottenere copia della documentazione contabile in occasione di una assemblea condominiale ed invoca in proposito la sentenza di questa S.C. 11 settembre 2003 n. 13350, emessa tra le stesse parti, la quale ha affermato il seguente principio di diritto: La violazione del diritto di ciascun condomino di esaminare a sua richiesta secondo adeguate modalità di tempo e di luogo la documentazione attinente ad argomenti posti all'ordine del giorno di una successiva assemblea condominiale determina l'annullabilità delle delibere ivi successivamente approvate, riguardanti la suddetta documentazione, in quanto la lesione del suddetto diritto all'informazione incide sul procedimento di formazione delle maggioranze assembleari.
La doglianza è sostanzialmente fondata.
Il principio affermato dalla sentenza invocata dal ricorrente è stato successivamente ribadito dalla sentenza di questa S.C. 28 gennaio 2004 n. 1544, la quale ha testualmente affermato che: In tema di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea condominiale, benché l'amministratore del condominio non abbia l'obbligo di depositare la documentazione giustificativa del bilancio negli edifici, egli è tuttavia tenuto a permettere ai condomini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile, gravando sui condomini l'onere di dimostrare che l'amministratore non ha loro consentito di esercitare tale facoltà.
Ne consegue che erroneamente la sentenza impugnata ha affermato che l'eventuale rifiuto dell'amministratore di consentire all'attuale ricorrente di estrarre copia della documentazione contabile non avrebbe influito sulla validità della assemblea di approvazione del bilancio. Con il primo motivo il ricorrente si lamenta della affermazione contenuta nella decisione impugnata, secondo la quale la sentenza di primo grado era ineccepibilmente motivata sia in relazione alla avvenuta contestazione dei fatti da parte della difesa del Condominio sia sulla mancata rituale richiesta da parte attrice di ammissione dei capitoli di prova dedotti in atto di citazione, sia infine in merito alla interpretazione data dal Giudice Unico dei fatti risultanti dalla documentazione in atti.
In tal modo la Corte di appello di Genova non si sarebbe attenuta al principio affermato da questa S.C., secondo il quale la motivazione per relationem è consentita solo in quanto il Giudice del gravame, sia pure sinteticamente, fornisca comunque una risposta alle censure formulate nell'atto di appello e nelle conclusioni della parte appellante. Il motivo è sostanzialmente fondato.
Il ricorrente, infatti, riporta ampi brani della comparsa di costituzione e risposta del condominio, nella quale veniva espressamente ammesso il rifiuto opposto dall'amministratore di rilascio di tutta la documentazione contabile.
Viene ad essere assorbito il secondo motivo con il ricorrente si duole della mancata ammissione delle prove testimoniali dirette a provare il rifiuto di cui sopra.
In relazione ai motivi accolti la sentenza impugnata va cassata, con rinvio ad altra sezione della Corte di appello di Genova, che provvedere anche in ordine alle spese del giudizio di legittimità.
P.Q.M.
La Corte accoglie il primo ed il terzo motivo del ricorso; assorbito il secondo motivo; cassa la sentenza impugnata e rinvia ad altra sezione della Corte di appello di Genova anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione. Così deciso in Roma, il 28 febbraio 2008.
Depositata in Cancelleria il 19 maggio 2008.

Norme Codice civile relative al condominio

RD. 16 MARZO 1942 N. 262
Approvazione del testo del codice civile
(G.U. del 4 aprile 1942 – Edizione straordinaria)
TITOLO VII - DELLA COMUNIONE

Capo I - Della comunione in generale

Articolo 1100 - Norme regolatrici Quando le proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone, se il titolo o la legge non dispone diversamente si applicano le norme seguenti.

Articolo 1101 - Quote dei partecipanti Le quote dei partecipanti alla comunione si presumono uguali. Il concorso dei partecipanti tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione,è in proporzione delle rispettive quote.

Articolo 1102 - Uso della cosa comune Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto [1108]. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

Articolo 1103 - Disposizione della quota Ciascun partecipante può disporre del suo diritto cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota [1101, 1113]. Per le ipoteche costituite da uno dei partecipanti si osservano le disposizioni contenute nel capo IV del titolo III del libro IV.

Articolo 1104 - Obblighi dei partecipanti Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto [882]. La rinunzia non giova al partecipante che abbia anche tacitamente approvato la spesa. Cessionario [1260] del partecipante è tenuto in solido [1292 ss.] con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati.

Articolo 1105 - Amministrazione Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell’amministrazione della cosa comune [1106]. Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie perla minoranza dissenziente. Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell’oggetto della deliberazione. Non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere alla autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore [872].

Articolo 1106 - Regolamento della comunione e nomina di un amministratore Con la maggioranza calcolata nel modo indicato dall’articolo precedente,può essere formato un regolamento [1107] per l’ordinaria amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune. Nello stesso modo l’amministrazione può essere delegata ad uno a più partecipanti,o anche ad un estraneo, determinandosi i poteri e gli obblighi dell’amministratore [1129].

Articolo 1107 - Impugnazione del regolamento Ciascuno dei partecipanti dissenzienti può impugnare davanti all’autorità giudiziaria il regolamento della comunione entro trenta giorni [2964] dalla deliberazione che lo ha approvato. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione. L’autorità giudiziaria decide con unica sentenza sulle opposizioni proposte [1109]. Il termine indicato dal comma precedente senza che il regolamento sia stato impugnato,questo ha effetto anche per gli eredi e gli aventi causa dai singoli partecipanti.

Articolo 1108 - Innovazioni e altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più` comodo o redditizio il godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa [1120 ]. Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli all’interesse di alcuno dei partecipanti [1109]. E’ necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni. L’ipoteca può essere tuttavia consentita dalla maggioranza indicata dal primo comma, qualora abbia lo scopo di garantire la restituzione delle somme mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune.

Articolo 1109 - Impugnazione delle deliberazioni Ciascuno dei componenti la minoranza dissenziente può impugnare davanti all’autorità giudiziaria [1107] le deliberazioni della maggioranza [1137]: 1) nel caso previsto dal secondo comma dell’art. 1105, se la deliberazione è gravemente pregiudizievole alla cosa comune; 2) se non è stata osservata la disposizione del terzo comma dell’art. 1105; 3) se la deliberazione relativa a innovazioni o ad altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione è in contrasto con le norme del primo e del secondo comma dell’art. 1108 [1137]. L’impugnazione deve essere proposta, sotto pena di decadenza [2964 ss.], entro trenta giorni dalla deliberazione. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione. In pendenza del giudizio, l’autorità giudiziaria può ordinare la sospensione del provvedimento deliberato.

Articolo 1110 - Rimborso di spese Il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell’amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune,ha diritto al rimborso [1104, 1134].

Articolo 1111 - Scioglimento della comunione - Ciascuno dei partecipanti può sempre domandare lo scioglimento della comunione [1506]; l’autorità giudiziaria può stabilire una congrua dilazione, in ogni caso non superiore a cinque anni, se l’immediato scioglimento può pregiudicare gli interessi degli altri [717]. Il patto di rimanere in comunione per un tempo non maggiore di dieci anni è valido e ha effetto anche per gli aventi causa dai partecipanti. Se è stato stipulato per un termine maggiore di questo si riduce a dieci anni. Se gravi circostanze lo richiedono, l’autorità giudiziaria può ordinare lo scioglimento della comunione prima del tempo convenuto.

Articolo 1112 - Cose non soggette a divisione Lo scioglimento della comunione non può essere chiesto quando si tratta che, se divise, cesserebbero di servire all’uso a cui sono destinate [1119].

Articolo 1113 - Intervento nella divisione e opposizione I creditori e gli aventi causa da un partecipante possono intervenire nella divisione a proprie spese, ma non possono impugnare la divisione già eseguita, ameno che abbiano notificato un’opposizione [2646] anteriormente alla divisione stessa e salvo sempre ad essi l’esperimento dell’azione revocatoria o dell’azione surrogatoria [2900 ss.]. Nella divisione che ha per oggetto beni immobili, l’opposizione, per l’effetto indicato dal comma precedente, deve essere trascritta prima della trascrizione dell’atto di divisione e, se si tratta di divisione giudiziale, prima della trascrizione della relativa domanda. Devono essere chiamati a intervenire, perché la divisione abbia effetto nei loro confronti, i creditori iscritti e coloro che hanno acquistato diritti sull’immobile in virtù di atti soggetti a trascrizione e trascritti prima della trascrizione dell’atto di divisione o della trascrizione della domanda di divisione giudiziale [2646, 2685, 2825]. Nessuna ragione di prelevamento in natura per crediti nascenti dalla comunione può opporsi contro le persone indicate dal comma precedente, eccetto le ragioni di prelevamento nascenti da titolo anteriore alla comunione medesima,ovvero da collazione [737 ss.].

Articolo 1114 - Divisione in natura La divisione ha luogo in natura, se la cosa può essere comodamente divisa in parti corrispondenti alle quote dei partecipanti [718 ss.].

Articolo 1115 - Obbligazioni solidali dei partecipanti Ciascun partecipante può esigere che siano estinte le obbligazioni in solido [1292] contratte per la cosa comune, le quali siano scadute o scadano entro l’anno dalla domanda di divisione [1118]. La somma per estinguere le obbligazioni si preleva dal prezzo di vendita della cosa comune, e, se la divisione ha luogo in natura, si procede alla vendita di una congrua frazione della cosa, salvo diverso accordo tra i condividenti. Il partecipante che ha pagato il debito in solido e non ha ottenuto rimborso concorre nella divisione per una maggiore quota corrispondente al suo diritto verso gli altri condividenti.

Articolo 1116 - Applicabilità delle norme sulla divisione ereditaria Alla divisione delle cose comuni si applicano le norme sulla divisione dell’eredità[713 ss., 757 ss.], in quanto non siano in contrasto con quelle sopra stabilite


Capo II - Del Condominio degli Edifici

Articolo 1117 - Parti comuni dell’edificio Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo: 1) il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune; 2) i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas,per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Articolo 1118 - Diritti dei partecipanti sulle cose comuni Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall’articolo precedente è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti. Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione [1104, 1121, 1138].

Articolo 1119 - Indivisibilità Le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino.

Articolo 1120 - Innovazioni I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni [1108]. Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino [1108, 1121,1123,1138].

Articolo 1121 - Innovazioni gravose o voluttuarie Qualora l’innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita,salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa. Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione,contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera.

Articolo 1122 - Opere sulle parti dell’edificio di proprietà comune Il condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell’edificio.

Articolo 1123 - Ripartizione delle spese Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e perle innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione [1104, att. 68 ss.]. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzionesono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità [att. 63].

Articolo 1124 - Manutenzione e ricostruzione delle scale Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo [att. 68 ss.]. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

Articolo 1125 - Manutenzione e ricostruzione dei soffitti,delle volte e dei solai Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Articolo 1126 - Lastrici solari di uso esclusivo L’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno [att. 68 ss.].

Articolo 1127 - Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono. I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria ola luce dei piani sottostanti. Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.

Articolo 1128 - Perimento totale o parziale dell’edificio Se l’edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all’asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto. Nel caso di perimento di una parte minore, l’assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell’edificio, e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse. L’indennità corrisposta per l’assicurazione relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste. Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell’edificio è tenuto a cedere [2932] agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini.

Articolo 1129 - Nomina e revoca dell’amministratore Quando i condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina un amministratore. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini. L’amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea. Può altresì essere revocato dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall’ultimo comma dell’art. 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità [att. 64].La nomina e la cessazione per qualunque causa dell’amministratore dall’ufficiosono annotate in apposito registro [att. 71].

Articolo 1130 - Attribuzioni dell’amministratore L’amministratore deve: 1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regolamento di condominio; 2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini; 3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni; 4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio. Alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione [1123,1129,1135].

Articolo 1131 - Rappresentanza Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi. Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto. Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato [att.64] ed è tenuto al risarcimento dei danni [1129].

Articolo 1132 - Dissenso dei condomini rispetto alle liti Qualora l’assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all’amministratore,può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L’atto deve essere notificato entro trenta giorni [2964] da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione. Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa. Se l’esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.

Articolo 1133 - Provvedimenti presi dall’amministratore I provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell’amministratore è ammesso ricorso all’assemblea, senza pregiudizio del ricorso all’autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall’art. 1137.

Articolo 1134 - Spese fatte dal condomino Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente [1110].

Articolo 1135 - Attribuzioni dell’assemblea dei condomini Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede: 1) alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione; 2) all’approvazione del preventivo di spese occorrenti durante l’anno ed alla relativa ripartizione tra i condomini; 3) all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore ed all’impiego del residuo attivo della gestione; 4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale. L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria,salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

Articolo 1136 - Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni L’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio [att. 67 ss.]. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Se l’assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l’assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma. Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell’articolo 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio. L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione. Delle deliberazioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall’amministratore.

Articolo 1137 - Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea Le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini [1105]. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino dissenziente può fare ricorso all’autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l’esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità stessa [1109]. Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza [2964 ss.], entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti. L’art. 1 L.7 ottobre, n. 742, sospensione feriale dei termini processuali nel periodo feriale, è costituzionalmente illegittimo nella parte in cui non dispone che la sospensione si applichi anche al termine di trenta giorni, di cui all’art 1137cc, per l’impugnazione delle delibere dell’assemblea del condominio (C. Cost. 2 febbraio 1990 n. 49).

Articolo 1138 - Regolamento di condominio Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione [att. 68 ss., 155]. Ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la,revisione di quello esistente. Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’art. 1136 e trascritto nel registro indicato dall’ultimo comma dell’art. 1129 [att. 71]. Esso può essere impugnato a norma dell’art.1107. Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli artt. 1118 secondo comma,1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 [att. 72].

Articolo 1139 - Rinvio alle norme sulla comunione Per quanto non è espressamente previsto da questo capo [att. 156] si osservano le norme sulla comunione in generale [att. 61-72].


R.D. 30 marzo 1942, n. 38
Disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie.

Capo I - Disposizioni di attuazione

Articolo 61 Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto ei comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato[62]. Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’art. 1136 del codice, o è disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione.

Articolo 62 La disposizione del primo comma dell’articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’art. 1117 del codice. Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell’art. 1136 del codice stesso.

Articolo 63 Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea [c.c. 1123], l’amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione [c.p.c. 642]. (1) Chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato, solidalmente con questo [c.c. 1292 ss.], al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. In caso di mora [c.c. 1219] nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, l’amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene l’autorizzazione, può sospendere al condomino moroso l’utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato. È manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale, del presente comma dell’art. 63, in riferimento agli artt. 3 e 24 della Costituzione, nella parte in cui prevede che l’amministrazione del condominio può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, per la riscossione dei contributi dovuti dai singoli condomini, in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea (C. Cost. 19 01 1988 n. 40).

Articolo 64 Sulla revoca dell’amministratore, nei casi indicati dal terzo comma dell’art.1129 e dall’ultimo comma dell’art. 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l’amministratore medesimo. Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla corte d’appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione [c.p.c. 137].

Articolo 65 Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condomini,chi intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti a un condominio può richiedere la nomina di curatore speciale ai sensi dell’art 80 del codice di procedura civile. Il curatore speciale deve senza indugio convocare l’assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite.

Articolo 66 L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. In mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino. L’avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza.

Articolo 67 Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante. Qualora un piano o porzione di piano dell’edificio appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nella assemblea,che è designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente. L’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell’edificio il diritto di voto spetta invece al proprietario.

Articolo 68 Per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano odi ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini [69]. I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell’intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regola-mento di condominio. Nell’accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano.

Articolo 69 I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.

Articolo 70 Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a lire cento. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie.

Articolo 71 Il registro indicato dal quarto comma dell’art. 1129 e dal terzo comma dell’art.1138 del codice è tenuto presso l’associazione professionale dei proprietari di fabbricati. (1) Il presente articolo pur non essendo stato formalmente abrogato è da ritenersi inapplicabile a seguito della soppressione delle associazioni sindacali fasciste in virtù del D.Lgs 23 11 1944 n. 369.

Articolo 72 I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti artt. 63, 66, 67 e 69.

mercoledì 9 febbraio 2011

La riforma del condominio approvata dalla commissione giustizia del senato il 17 novembre 2010

TESTO DI RIFORMA DEL CONDOMINIO COME APPROVATO IN PRIMA LETTURA
DALLA COMMISSIONE GIUSTIZIA DEL SENATO IL 17.11.2010 (collazionato dall’Ufficio rapporti parlamentari della Confedilizia)
Art. 1
1. L'articolo 1117 del codice civile è sostituito dal seguente:
«Art. 1117. – (Parti comuni dell'edificio).– Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, se non risulta il contrario dal titolo, che a pena di nullità deve indicarne l'ulteriore destinazione d'uso anche se aventi diritto a godimento periodico:
1) tutte le parti dell'edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche».
Art. 2
1. Dopo l'articolo 1117 del codice civile sono inseriti i seguenti:
«Art. 1117-bis. – (Ambito di applicabilità) Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo precedente.
Le disposizioni sulle distanze di cui alle sezioni VI e VII del capo II del titolo II del presente libro non si applicano ai condominii, salvo che la condizione dei luoghi lo richieda, tenuto conto dell'amenità, della comodità o di altre qualità dei beni che ivi si trovano.
Il godimento individuale di parti comuni si intende tollerato dagli altri condomini ai sensi dell’articolo 1144. La cessazione delle tolleranze può essere provata soltanto mediante atto scritto comunicato all’amministratore o, in mancanza di amministratore a tutti i condomini.
Art. 1117-ter. – (Modificazioni delle destinazioni d'uso e sostituzioni delle parti comuni).– La sostituzione delle parti comuni, ovvero la modificazione della loro destinazione d'uso, se ne è cessata l'utilità ovvero è altrimenti realizzabile l'interesse comune, è approvata dall'assemblea con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, quinto comma.
La convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni alla data di convocazione.
La convocazione dell'assemblea, a pena di nullità, deve contenere l'indicazione dell'oggetto della deliberazione, l'individuazione delle parti comuni oggetto della modificazione o sostituzione e la descrizione specifica delle modalità di esecuzione degli interventi proposti.
La deliberazione, redatta con atto pubblico a pena di nullità, deve contenere la dichiarazione espressa di avere effettuato gli adempimenti di cui ai precedenti commi, e deve determinare l'indennità che, ove richiesta, spetta ai condomini che sopportino diminuzione del loro diritto, avuto riguardo alla condizione dei luoghi.
Art. 1117-quater. – (Tutela delle destinazioni d'uso). – In caso di attività contrarie alle destinazioni d'uso delle parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà individuale, ogni condomino ed ogni conduttore può chiedere all'amministratore di intervenire mediante diffida e, in caso di mancata cessazione delle violazioni nonostante la diffida, chiedere all'amministratore di convocare l'assemblea, inserendo all'ordine del giorno la richiesta di tutela della destinazione d'uso.
L'amministratore è tenuto a convocare senza indugio l'assemblea. Decorso il termine di trenta giorni dalla richiesta senza che sia stata convocata l'assemblea, è ammesso il ricorso all'autorità giudiziaria che provvede in via di urgenza.
Nel caso in cui accerti la violazione della destinazione d'uso delle parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà individuale, l'autorità giudiziaria ordina la cessazione dell'attività e la rimessione delle cose in pristino e, salvo il risarcimento del danno, può condannare il responsabile al pagamento di una ulteriore somma di denaro in favore del condominio da determinarsi tenendo conto della gravità della violazione e dei benefici ricavati».
Art. 3
1. L'articolo 1118 del codice civile è sostituito dal seguente:
«Art. 1118. – (Diritti dei partecipanti sulle parti comuni). – Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene, tenendo conto delle destinazioni d'uso strutturali e funzionali.
Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni, né essere liberato dal vincolo di solidarietà nei confronti dei terzi.
Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.
Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese di manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma».
Art. 4
1. L'articolo 1119 del codice civile è sostituito dal seguente:
«Art. 1119. – (Indivisibilità). – Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che le stesse siano state sottratte all'uso comune per effetto di una deliberazione ai sensi dell'articolo 1117-ter, se la divisione può avvenire in parti corrispondenti ai diritti di ciascuno, rispettando la destinazione e senza pregiudicare il valore delle unità immobiliari. Si applicano le disposizioni degli articoli 1111 e seguenti».
Art. 5
1. All'articolo 1120 del codice civile, il primo comma è sostituito dai seguenti:
«Salvo che sia altrimenti stabilito dalla legge, i condomini, con la maggioranza indicata dal quarto comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
Sono valide, se approvate dall'assemblea a maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio nel rispetto, se del caso, delle disposizioni di cui al secondo, terzo e quarto comma dell'articolo 1117-ter, le deliberazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio;
3) l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze.
L'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni».
Art. 6
1. L'articolo 1122 del codice civile è sostituito dal seguente:
«Art. 1122 – (Opere su parti di proprietà o uso individuale). – Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti comuni di cui si sia riservata la proprietà o l'uso individuale, ciascun condomino non può eseguire opere o modifiche ovvero variare la destinazione d'uso indicata dal titolo, benché consentite dalle norme di edilizia, se ne derivi danno alle parti comuni o individuali o notevole diminuzione di godimento o valore di esse, ovvero pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea.
In mancanza di dettagliate informazioni sul contenuto specifico e sulle modalità di esecuzione, l'amministratore può, previa diffida, rivolgersi all'autorità giudiziaria che provvede in via d'urgenza ai sensi dell'articolo 1171».
Art. 7
1. Dopo l'articolo 1122 del codice civile sono inseriti i seguenti:
«Art. 1122-bis. – (Interventi urgenti a tutela della sicurezza negli edifici).
Nelle parti comuni e nelle unità immobiliari di proprietà individuale non possono essere realizzati o mantenuti impianti od opere che non rispettino la normativa sulla sicurezza degli edifici. Il mancato rispetto di detta normativa si considera situazione di pericolo immanente per l'integrità delle parti comuni e delle unità immobiliari di proprietà individuale, nonché per l'integrità fisica delle persone che stabilmente occupano il condominio o che abitualmente vi accedono.
L'amministratore, su richiesta anche di un solo condomino o conduttore, nel caso in cui sussista il ragionevole sospetto che difettino le condizioni di sicurezza di cui al primo comma, accede alle parti comuni dell'edificio ovvero richiede l'accesso alle parti di proprietà o uso individuale al condomino o al conduttore delle stesse.
La semplice esibizione della documentazione amministrativa relativa all'osservanza delle normative di sicurezza non è di ostacolo all'accesso.
L'amministratore esegue l'accesso alle parti comuni con un tecnico nominato d'accordo con il richiedente ed esegue l'accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale con un tecnico nominato di comune accordo tra il richiedente e l'interpellato. Il tecnico nominato, al termine dell'accesso, consegna una sintetica relazione al richiedente ed all'amministratore, il quale la tiene a disposizione di chiunque vi abbia interesse.
A seguito dell'accesso, qualora risulti la situazione di pericolo di cui al primo comma, l'amministratore convoca senza indugio l'assemblea per gli opportuni provvedimenti, salvo il ricorso di chiunque vi abbia interesse al tribunale per gli opportuni provvedimenti anche cautelari.
Nel caso in cui l'interpellato non consenta l'accesso o non si raggiunga l'accordo sulla nomina del tecnico, previa, ove possibile, convocazione dell'assemblea, possono essere richiesti al tribunale gli opportuni provvedimenti anche in via di urgenza. Il tribunale, valutata ogni circostanza e previo accertamento delle condizioni dei luoghi, può, anche in via provvisoria, porre le spese a carico di chi abbia immotivatamente negato il proprio consenso all'accesso.
Le spese delle operazioni di cui al presente articolo, qualora i sospetti si rivelino manifestamente infondati, sono a carico di chi ha richiesto l'intervento all'amministratore; in tal caso, se vi è stato accesso a proprietà individuali, il medesimo richiedente è tenuto, oltre che al risarcimento del danno, a versare al proprietario che ha subito l'accesso un'indennità di ammontare pari al 50 per cento della quota condominiale ordinaria dovuta dallo stesso proprietario in base all'ultimo rendiconto approvato dall'assemblea.
Art. 1122-ter. – (Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva). – Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche.
Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l'interessato ne dà comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L'assemblea, può prescrivere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio. L'assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.
L'accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l'esecuzione delle opere. In caso di impedimento all'accesso o di richiesta di garanzia eccessivamente onerosa, l'autorità giudiziaria provvede anche in via di urgenza.
L'interessato ed i suoi aventi causa sopportano le spese di ripristino delle cose altrui o comuni nel caso di sopravvenuta impossibilità di uso dell'iimpianto ed anche nel caso di rimozione».
Art. 8
1. All'articolo 1124 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:
a) il primo comma è sostituito dal seguente:
«Le scale e gli ascensori sono mantenuti e ricostruiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.»;
b) la rubrica è sostituita dalla seguente: «(Manutenzione e ricostruzione delle scale e degli ascensori)».
2. L'articolo 1126 è sostituito dal seguente:
«Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non sia comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini, in proporzione al valore dell'unità immobiliare di ciascuno».
Art. 9
1. L'articolo 1129 del codice civile è sostituito dal seguente:
«Art. 1129. – (Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore). – Quando i condomini sono più di quattro, se l'assemblea non vi provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini.
Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore dichiara all'assemblea di aver assolto agli oneri di cui all'articolo 71 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie e comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, nonché l'ubicazione, la denominazione e il codice fiscale degli altri condominii eventualmente amministrati, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) del primo comma dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore.
In mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, del condomino che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore inoltre entro dieci giorni dall’accettazione, provvede all’aggiornamento dei dati del registro di cui all’articolo 71 delle Disposizioni per l’attuazione del Codice civile e disposizioni transitorie.
L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina, ove richiesto, deve presentare ai condomini, sotto pena di nullità della nomina stessa, una polizza di assicurazione a garanzia degli atti compiuti nell'espletamento del mandato. I massimali della polizza di assicurazione non possono essere inferiori all'ammontare dell'importo dell'ultimo bilancio consuntivo approvato dall'assemblea. L'amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza di assicurazione se nel periodo del suo incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori.
L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio ciascun condomino può accedervi per prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica. Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e a eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.
Salvo che non sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro quattro mesi dal momento in cui il credito è divenuto esigibile, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie. L'amministratore risponde dei danni a lui imputabili per il ritardo.
L'incarico di amministratore è di due anni, salvo diversa espressa deliberazione dell'assemblea e si intende rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.
La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.
Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:
a) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
b) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;
c) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al quinto comma;
d) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;
e) l'aver acconsentito, con dolo o colpa, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
f) l'aver omesso di agire ai sensi del settimo comma per la riscossione forzosa delle somme dovute al condominio entro il termine ivi indicato ed avere omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;
g) l'inottemperanza agli obblighi di cui agli articoli 1117-quater e 1122-bis e 1130 numeri 6, 7, 8 e 9;
h) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo».
Art. 10
1. L'articolo 1130 del codice civile è sostituito dal seguente:
«Art. 1130. – (Attribuzioni dell'amministratore). L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo seguente e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio;
5) eseguire gli adempimenti fiscali;
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, o comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore, acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico i singoli movimenti in entrata ed in uscita; Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;
7-bis) conservare tutta la documentazione inerente la propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico amministrativo dell’edificio e del condominio;
8) provvedere all'affissione degli atti di cui all'articolo 1117-ter;
9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
9-bis) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni».
Art. 11
1. Dopo l'articolo 1130 del codice civile sono aggiunti i seguenti:
«Art. 1130-bis. – (Rendiconto condominiale).
Il rendiconto condominiale è redatto con criteri di cassa e di competenza; le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. I condomini e i titolari di diritti di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione. L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.
L'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo».
Art. 12
1. All'articolo 1131 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:
a) al primo comma va sostituito l'inciso «dall'articolo precedente» con l'inciso «dall'articolo 1130» e sono aggiunte inoltre le seguenti parole: «Nell'attuazione delle deliberazioni di cui all'articolo 1117-ter e nell'esecuzione degli atti ad esse relativi. Ogni limite o condizione ai poteri di rappresentanza si considera non apposto.»;
b) dopo il quarto comma è aggiunto il seguente:
«L'amministratore, previa autorizzazione dell'assemblea, è legittimato a consentire la cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio»;
c) all'articolo 1133 del codice civile è aggiunto il seguente comma:
«Ove non si prendano provvedimenti per l'amministrazione delle parti comuni, ciascuno dei condomini previa diffida all'amministratore o in mancanza a tutti gli altri condomini, può ricorrere al tribunale che provvede in camera di consiglio. Il tribunale può anche autorizzare l'esecuzione degli interventi opportuni e la ripartizione delle spese».
Art. 13
1. L'articolo 1134 del codice civile è sostituito dal seguente:
«Art. 1134. – (Gestione di iniziativa individuale). – Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.
Se una deliberazione adottata dall'assemblea non viene eseguita, ciascun condomino può diffidare l'amministratore o, in mancanza, il condomino eventualmente incaricato. Decorsi inutilmente trenta giorni dalla diffida, egli può intraprendere l'esecuzione della deliberazione ineseguita. Se entro tale termine l'amministratore si oppone per iscritto all'iniziativa del condomino, questi può chiedere l'autorizzazione del tribunale che, sentite le parti, provvede in via d'urgenza, disponendo anche in ordine alle modalità di esecuzione ed alle relative spese».
2. All'articolo 1135 è aggiunto il seguente comma: «L'assemblea può autorizzare l'amministratore a collaborare a progetti territoriali promossi dalle istituzioni locali per migliorare la qualità della vita e la sicurezza zona anche mediante la preventiva raccolta di dati relativi ai bisogni e alle esigenze di lavoro di residenti e abitanti».
Art. 14
1. L'articolo 1136 del codice civile è sostituito dal seguente:
«Art. 1136. – (Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni). – L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
Le deliberazioni che hanno per oggetto la nomina e la revoca dell'amministratore, le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le innovazioni previste dal primo comma dell'articolo 1120 e quelle che hanno per oggetto la ricostruzione dell'edificio o interventi straordinari di notevole valore devono essere approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma.
Le deliberazioni di cui all'articolo 1117-ter devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.
L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati
Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore».
Art. 15
1. L'articolo 1137 del codice civile è sostituito dal seguente:
«Art. 1137. – (Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea). Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria con atto di citazione chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
L’azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria.
L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell’inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione. Per quanto non
espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al Libro IV, Titolo I, Capo III, Sezione I, con l’esclusione dell'articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile».
Art. 16
1. All'art. 1138, il terzo comma, è sostituito dal seguente:
«Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal n. 6 dell'articolo 1130. Esso può essere impugnato a norma dell'articolo 1107».
Art. 17
1. All'articolo 2643 del codice civile è aggiunto il seguente numero:
«14 bis) gli atti, incluse le deliberazioni di cui all'articolo 1117-ter, e le sentenze che hanno per oggetto modificazioni della proprietà ovvero determinazioni o modificazioni delle destinazioni d'uso dei beni che si trovano nell'edificio».
Art. 18
1. Al n. 1 del primo comma dell'articolo 2659 del codice civile sono aggiunte, in fine, le seguenti parole: «. Per i condominii, devono essere indicati l’eventuale denominazione, l'ubicazione e il codice fiscale».
2. All'articolo 2644 del codice civile, dopo il secondo comma, è aggiunto il seguente:
«La trascrizione degli atti di cui al numero 14-bis dell'articolo precedente, eseguita a favore e contro i condominii, si considera eseguita a favore e contro tutti i singoli proprietari delle unità immobiliari. Detti atti devono essere trascritti anche a favore e contro i condominii interessati».
Art. 19
1. L'articolo 63 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente:
«Art. 63. – Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea e per la riscossione delle sanzioni irrogate a norma dell’articolo 70 di queste disposizioni, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori del condominio non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi e l'eventuale ricorso a strumenti coattivi di riscossione ai sensi dell'articolo 1129, settimo comma.
I creditori del condominio non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.
In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un quadrimestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, salvo che l'autorità giudiziaria, adita anche in via d'urgenza, riconosca l'essenzialità del servizio per la realizzazione di diritti fondamentali della persona e l'impossibilità oggettiva del ricorso a mezzi alternativi.
Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto».
Art. 20
1. All'articolo 64 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, il primo comma è sostituito dal seguente:
«Sulla revoca dell'amministratore, nei casi indicati dal decimo comma dell'articolo 1129 e dal quarto comma dell'articolo 1131, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l'amministratore in contraddittorio con il ricorrente».
Art. 21
1. All'articolo 66 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, il terzo comma è sostituito dai seguenti:
«L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.
L'assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima. L'amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea validamente costituitasi».
Art. 22
1. L'articolo 67 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente:
«Art. 67. – Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.
Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente.
Nei casi di cui all'art. 1117-bis, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'art. 1136, quinto comma, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione delle parti comuni ai più condominii e per la nomina dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.
Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii. L'amministratore riferisce in assemblea.
All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione all'assemblea.
Salvo patto contrario, gli usufruttuari e, in loro vece ove sussistano, i conduttori esercitano il diritto di voto nelle deliberazioni che attengono all'ordinaria amministrazione e al godimento delle cose e dei servizi comuni. Essi sono direttamente obbligati a concorrere nelle relative spese in solido con i proprietari.
Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l'usufruttario intenda avvalersi del diritto di cui all'art. 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l'avviso di convocazione deve essere comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo proprietario».
Art. 23
1. L'articolo 68 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente:
«Art. 68. – Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Nell'accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare».
Art. 24
1. L'articolo 69 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente:
«Art. 69. – I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere riveduti o modificati, all’unanimità; tali valori, anche nell’interesse di un solo condomino, possono essere riveduti o modificati, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, terzo comma, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore di calcolo materiale;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici, di modificazione delle destinazioni d'uso o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.
Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni».
Art. 24-bis. - 1. L'art. 70 delle Disposizioni per l'attuazione del Codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente:
«70. Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 100 ed, in caso di recidiva, fino ad euro 1.000. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie».
Art. 25
1. L'articolo 71 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente:
«Art. 71. – È tenuto presso le Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura il registro pubblico degli amministratori di condominio.
L'iscrizione nel registro di cui al primo comma, da effettuare presso la Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura della provincia nella quale il condominio si trova, è obbligatoria per chi intenda svolgere le funzioni di amministratore, deve precedere l'esercizio della relativa attività e deve essere comunicata al condominio amministrato.
Per essere iscritti nel registro gli interessati devono indicare i propri dati anagrafici e il codice fiscale, o se si tratta di società la sede legale e la denominazione, nonché l'ubicazione e il codice fiscale di tutti i condominii amministrati. Ai fini dell'iscrizione e dei successivi aggiornamenti del registro, gli interessati devono altresì dichiarare che non sussistono, né sono sopravvenute, le condizioni ostative all'iscrizione indicate nel comma ottavo. Se si tratta di società, la predetta dichiarazione deve essere rilasciata da coloro che, nell'ambito della stessa, svolgono funzioni di direzione e amministrazione.
Nel registro sono indicati, oltre i dati di cui al terzo comma, la data d'iscrizione nel registro, i dati relativi alle nomine e alla cessazione degli incarichi, nonché tutte le ulteriori variazioni.
L'esercizio dell'attività di amministratore in mancanza di iscrizione o in caso di omessa o inesatta comunicazione dei dati di cui al terzo e quarto comma non dà diritto a compenso per tutte le attività svolte a decorrere dal momento in cui l'iscrizione risulta irregolare e comporta la sanzione amministrativa da euro 200 a euro 1.000, ovvero da euro 2.000 a euro 10.000 in caso di esercizio dell'attività in forma societaria. La reiterazione della violazione comporta altresì la perdita della capacità di essere iscritti nel registro per i cinque anni successivi.
I dati contenuti nel registro sono gestiti con modalità informatizzate e consentono la ricerca sia per nome dell'amministratore, sia per denominazione, indirizzo del condominio e codice fiscale Chiunque può accedere ai predetti dati ed ottenerne copia conforme previo rimborso delle spese.
Non si applicano le disposizioni dei commi precedenti nei confronti dei soggetti indicati nell'articolo 1129, quarto comma, che svolgono la funzione di amministratore solo del proprio condominio, se i condomini non sono più di venti e l’amministratore è un condomino. In tal caso tuttavia l'interessato comunica la denominazione e l'ubicazione del condominio, i propri dati anagrafici e il codice fiscale, l'insussistenza delle condizioni ostative di cui all'ottavo comma, nonché la data di inizio e di cessazione dell'incarico, affinché tali dati siano separatamente riportati nel registro. Gli effetti della nomina decorrono dalla data dell'avvenuta comunicazione. In mancanza, sono applicabili le sanzioni di cui al quinto comma.
Non possono essere iscritti nel registro coloro che, salvi gli effetti della riabilitazione, siano stati condannati con sentenza irrevocabile:
a) alla pena della reclusione non inferiore a due anni per un delitto non colposo contro la pubblica amministrazione, contro la fede pubblica o contro il patrimonio;
b) alla pena della reclusione per un delitto non colposo contro il patrimonio commesso nell'esercizio dell'attività di amministratore di condominio.
La tenuta nel registro non comporta oneri a carico dello Stato».
Art. 26
1. Il Ministro dello sviluppo economico, di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze, sentite le associazioni degli amministratori condominiali determina con proprio decreto, da emanare entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, il regolamento di attuazione del Registro di cui all'articolo 71 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile, assicurandone l'unitarietà sul territorio nazionale con le opportune modalità tecniche di confluenza in rete dei dati e stabilisce l'importo del diritto annuale di segreteria che i soggetti iscritti nel Registro corrispondono alle Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura, il cui ammontare, tale da assicurare l'integrale copertura di tutte le spese di gestione, non può essere superiore al costo effettivo del servizio. Il decreto determina altresì i diritti di segreteria, a carico di quanti accedono ai dati del registro, sull'attività certificativa svolta dalle Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura, in misura non superiore al rimborso delle spese della copia richiesta. L'importo dei diritti di segreteria di cui al primo e secondo periodo è aggiornato con decreto del Ministro dello sviluppo economico, di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze.
2. Le disposizioni di cui all'articolo 71 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come modificato dalla presente legge, entrano in vigore contestualmente all'entrata in vigore del decreto di cui al comma 1. I soggetti che, alla data di entrata in vigore delle predette disposizioni già esercitino l'attività di amministratore di condominio, provvedono entro i novanta giorni successivi agli adempimenti previsti dalle medesime disposizioni.
Art. 27
1. All'articolo 2, comma 1, della legge 9 gennaio 1989, n. 13, le parole: «con le maggioranze previste dall'articolo 1136, secondo e terzo comma, del codice civile» sono sostituite dalle seguenti: «con le maggioranze previste dal secondo comma dell'articolo 1120 del codice civile».
Art. 28
1.All'articolo 26, comma 5, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, le parole: «l'assemblea di condominio decide a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile» sono sostituite dalle seguenti: «l'assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dal secondo comma dell'articolo 1120 del codice civile».
1-bis. All'articolo 26, comma 2, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, le parole: «semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea» sono sostituite con le seguenti: «degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio».
Art. 29
1. All'articolo 2-bis, comma 13, del decreto-legge 23 gennaio 2001, n. 5, convertito, con modificazioni, dalla legge 20 marzo 2001, n. 66, le parole: «l'articolo 1136, terzo comma, dello stesso codice» sono sostituite dalle seguenti: «l'articolo 1120, secondo comma, dello stesso codice».
Art.30 Soppresso Art. 31
I contributi per le spese di manutenzione ordinarie e straordinarie nonché per le innovazioni sono prededucibili ai sensi dell'articolo 111 della legge fallimentare, se divenute esigibili ai sensi dell'articolo 63 disposizioni di attuazione, primo comma, durante le procedure concorsuali.
Art. 31-bis
1. All'articolo 23 del codice di procedura civile, al primo comma, dopo le parole: «per le cause tra condomini» aggiungere le seguenti «, ovvero tra condomini e condominio,».
***
Il testo non recepisce la proposta della Confedilizia circa l’attribuzione al condominio della capacità giuridica, finalizzata a valorizzare l’amministratore di condominio e a facilitare i rapporti in ambito condominiale e con i terzi.
Al proposito, non pare che la Commissione abbia colto la distinzione fra capacità giuridica e personalità giuridica, che invece è chiarita nella proposta di legge on. Duilio (ed altri) presentata alla Camera dei Deputati, la quale contiene appunto il riconoscimento al condominio della capacità giuridica, come previsto nella maggior parte dei Paesi europei.
La confusione fra personalità giuridica e capacità giuridica ha indotto qualcuno a sostenere che, con l’introduzione di quest’ultima, si vorrebbe fare del condomino una società di capitali. Si tratta di un errore evidente. Le società di capitali hanno personalità giuridica ed un’autonomia patrimoniale perfetta, da cui discende una netta separazione fra il patrimonio dell’ente e quello dei soci. Attribuire al condominio la capacità giuridica per determinati atti vuol dire invece, più semplicemente, riconoscere allo stesso la possibilità, per specifiche materie, di essere titolare di diritti ed obblighi.