Revoca dell'amministratore

L'amministratore è un mandatario dei condomini, cioè una persona di fiducia che deve gestire le cose comuni con la diligenza del buon padre di famiglia come previsto dall'art. 1710 del codice civile e nell'interesse della collettività condominiale (e solo di essa), andrà sostituito quando tale fiducia viene a mancare almeno secondo l'opinione della maggioranza dei condomini.
Principale pregio, quindi, di un amministratore è un comportamento tale da instaurare un rapporto di completa fiducia con i condomini da lui amministrati. Piccoli errori di gestione, superficialità nei contatti, ritardi di riscossione quote, ed altri peccati veniali, se in misura tollerabile sono senz'altro secondari se fatti in buona fede o comunque dipendenti da eventi non prevedibili e occasionali.
La perseveranza, invece, di questi atteggiamenti poco consoni al mandato o peggio il sospetto che il bene dei condomini sia in secondo piano rispetto ad altre necessità sia di altri che di se stessi, fanno proprio cadere quella fiducia necessaria tra i condomini e l'amministratore stesso per la buona conduzione del condominio. Occorre in questo caso non esitare e cambiare l'amministratore non più adeguato alle esigenze del condominio.
Si ravvedono tre modi principali per la revoca in oggetto: I delibera durante la annuale assemblea ordinaria dove per consuetudine viene posto all'o.d.g. il punto: conferma o revoca amministratore; II delibera in una assemblea straordinaria indetta su richiesta dei condomini o in caso di inerzia dell'amministratore, indetta dai condomini stessi; III revoca giudiziaria su richiesta di uno o più condomini.


I. Assemblea ordinaria

Naturalmente questo è il sistema migliore. Bisogna, prima dell'assemblea, sondare l'opinione di altri condomini per vedere se si riesce a raggiungere un accordo sulla revoca tra un numero di essi che rappresentino almeno 500 millesimi di proprietà, poi si raccomanda a tutti di essere presenti, di persona o per delega e il gioco è fatto. Sarebbe meglio, naturalmente, nominare un altro amministratore nella stessa assemblea dove si revoca quello vecchio, per evitare lungaggini inutili e il regime di "prorogatio". Raccomandate quindi a tutti di acquisire preventivi da proporre in assemblea.


III. Assemblea straordinaria

Quando siete sicuri che un certo numero di condomini rappresentanti almeno 500 mm di proprietà sono d'accordo sulla revoca dell'amministratore e non volete aspettare la rituale assemblea ordinaria annuale (che potrebbe anche essere molto lontana) è possibile chiedere all'amministratore di convocare un'assemblea straordinaria con all'o.d.g. il punto revoca e nomina amministratore. Dato però che questa richiesta indispettisce sempre l'amministratore in carica e che, per ripicca o per altri motivi, potrebbe non aderire alla richiesta e prolungare all'infinito il tempo da aspettare per l'assemblea ordinaria, consiglio di procedere secondo le regole stabilite dall'art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile: cioè, almeno due condomini che rappresentino almeno 1/6 del valore dell'edificio devono mandare una raccomandata all'amministratore chiedendo proprio ai sensi di tale articolo, la convocazione di un'assemblea straordinaria. Se entro 10 giorni dal ricevimento della raccomandata, egli non convoca alcuna assemblea, gli stessi condomini possono convocare autonomamente un assemblea, senza essere obbligati a comunicarglielo, e poi deliberare in merito.


III. Revoca giudiziaria

Nel caso che in apposita assemblea non si raggiunga la necessaria maggioranza per revocare l'amministratore, ci sono tre casi previsti dal codice civile agli artt. 1129 e 1131 che consentono anche ad un solo condomino di richiedere la revoca giudiziaria in base all'art. 64 delle disposizioni di attuazione del codice civile:
Omessa notizia all'assemblea di citazioni o provvedimenti il cui contenuto esuli dalle sue attribuzioni;
Mancata resa del conto della sua gestione per due anni consecutivi;
Sussistenza di "fondati sospetti di gravi irregolarità".

Nei primi due casi, la revoca è quasi automatica in quanto non è difficile per il giudice stabilirne la fondatezza. Per il terzo caso, anche se dovranno essere prodotte prove e documenti circa le gravi irregolarità presunte, il giudice avrà ampio margine di discrezionalità, senza e contro il parere del condominio, ed a lui è rimessa la decisione che dovrà anche tener conto degli interessi condominiali, ma anche degli interessi eventualmente violati di una minoranza di condomini nei confronti di altri, che essendo in maggioranza, e avendo vantaggi particolari dalla presente gestione, non consentono la normale revoca assembleare.

È possibile quindi da parte di uno o più condomini rivolgersi al "Tribunale della Volontaria Giurisdizione" della propria città (a Roma è in viale Giulio Cesare 54/b edificio nuovo terzo piano sezione V stanza 558) facendo regolare domanda di ricorso per revoca amministratore, raccontando nella stessa tutte le ragioni per cui la si richiede ed allegando eventuali documenti comprovanti quanto si espone nella domanda stessa. Il tutto può essere fatto con modica spesa di 70 euro di contributo unificato e 8 euro di bollo e, senza ricorrere al patrocinio di un legale.

Contrariamente a molte cause civili cosiddette "normali", il ricorso al "Tribunale della Volontaria Giurisdizione" ottiene un esito nel giro di pochissimo tempo: da uno a tre mesi a seconda della città interessata.

Conclusioni
È consigliabile l’utilizzo della "normale" assemblea ordinaria, quando possibile, o indire un'assemblea con l'iter proposto al punto 3. seguendo l'art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile. La revoca "giudiziaria" la lascerei per i casi eclatanti ed in cui è stato impossibile far conto di una maggioranza capace di decidere per il bene del condominio e non solo per i propri interessi.

È da tener presente che in caso di revoca giudiziaria ed in caso che conseguentemente per motivi vari, compresi quelli di "ripicca" della maggioranza contraria, non si riesca ad eleggere un amministratore in sostituzione di quello revocato, bisognerà di nuovo ricorrere al giudice per la nomina di un amministratore giudiziario ed è risaputo che il compenso dovuto a quest'ultimo è ben superiore a quello che normalmente "si patteggia" con chi deve essere volontariamente nominato dall'assemblea.

Nomina giudiziaria dell’amministratore del condominio e spese del giudizio

Cassazione n. 18648, - 5 dicembre 2003 Sez. III

Ricorso - Sentenza impugnata - Omessa o insufficiente motivazione - Specificazione delle prove non valutate – Onere.

Nel giudizio di legittimità, il ricorrente che deduca l'omessa o insufficiente motivazione della sentenza impugnata per mancata o erronea valutazione di alcune risultanze probatorie ha l'onere, in virtù del principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, di specificare; trascrivendole integralmente, le prove non o male valutate, nonché di indicare le ragioni del carattere decisivo delle stesse (Cass. civ. Sez. II, 11.11.2002, n.15794).

Secondo la Cassazione , Sez. II civile, sentenza n. 18730 del 26.09.2005: ''Il procedimento camerale di volontaria giurisdizione non può considerarsi contenzioso in senso tecnico: anche se l’istanza di nomina (o di revoca dell’amministratore del condominio si innesta in un vero e proprio contrasto tra i condomini e l’amministratore, certo che il provvedimento da cui il predetto procedimento tende (privo del carattere della definitività) è strumentale solo alla gestione della cosa comune e, quindi, alla tutela dell’interesse generale e collettivo del condominio ad una corretta amministrazione e non alla tutela di interessi particolari di alcuni condomini o dell’amministratore e, anche quando si inserisce in una situazione di conflitto tra i singoli condomini, si esaurisce in un intervento del giudice di tipo sostanzialmente amministrativo del tutto privo dei caratteri della decisione con attitudine a produrre gli effetti del giudicato su posizioni soggettive in contrasto. La funzione del provvedimento richiesto è solo quella di evitare che il condominio sia sprovvisto di un valido organo necessario alla sua gestione, prescindendo dall’eventuale esistenza di contrasti e conflitti tra i condomini in ordine alla concessione o al diniego di detto provvedimento che non è diretto a risolvere tali contrasti e conflitti da affrontare e superare o nella sede assembleare o in quella giurisdizionale secondo le regole ordinarie.

Da quanto precede deriva logicamente che nei procedimenti di volontaria giurisdizione normalmente non sussistono i presupposti richiesti per l’applicazione della norma di cui all’art. 91 c.p.c. mancando, per definizione, un provvedimento conclusivo di un procedimento contenzioso nel quale sia chiesto l’accertamento di un diritto da una parte nei confronti di un’altra da cui possa derivare una situazione di soccombenza di un soggetto rispetto ad un altro che giustifichi la condanna alle spese.
Anche uno solo dei partecipanti al condominio, in presenza di inerzia dell’assemblea o di sospetti di gravi irregolarità dell’amministratore in carica, può proporre ricorso al tribunale del luogo dove è posto l’edificio condominiale, inteso ad ottenere la nomina e/o la revoca dell’amministratore; il ricorso redatto in bollo va presentato nella cancelleria della Volontaria Giurisdizione; per quanto riguarda la revoca, il terzo comma dell’articolo 1129 del Codice Civile dispone che ciascun condomino può chiedere all’autorità giudiziaria di revocare l’incarico all’amministratore in carica, se questi si è reso responsabile anche di una sola delle seguenti irregolarità:

1.      omesse tempestive comunicazioni all’assemblea riguardanti una citazione (od un provvedimento amministrativo) a lui notificata, dal contenuto che esorbita dalle sue proprie attribuzioni;

2.      mancata presentazione per due anni consecutivi dei conti della gestione, salvo il caso di impossibilità a lui non imputabile;

3.      ''fondati sospetti'' e non semplici congetture di gravi irregolarità nell’amministrazione.

Il tribunale adito, dopo aver informato e sentito l’amministratore in carica, in camera di consiglio provvede con decreto motivato ad accogliere o respingere il ricorso e quindi svolge la funzione propria dell’assemblea condominiale, competente a deliberare tanto la nomina quanto la revoca dell’amministratore; ovviamente, nel caso di accoglimento del ricorso con la nomina dell’amministratore giudiziario, di fatto è revocato l’amministratore in carica. Inoltre, col decreto di nomina, il tribunale detta provvedimenti finalizzati alla tutela di un interesse comune a tutti i condomini, nessuno escluso.
In conclusione il provvedimento de quo avente per oggetto un atto di amministrazione in sostituzione dell’assemblea competente, viene effettuato dal tribunale con decreto motivato, nell’esercizio di un’attività di volontaria giurisdizione.

E’ utile ricordare che a norma dell’art. 742 del c.p.c. : i decreti possono essere in ogni tempo modificati o revocati , per cui anche l’amministratore nominato dal giudice, in caso di sospetto di gravi irregolarità può essere revocato.

La sentenza de qua inoltre sancisce che il provvedimento di nomina o di revoca dell’amministratore di condominio è finalizzato esclusivamente alla tutela dell’interesse generale e collettivo del condominio ad una sua corretta amministrazione.

Dalle considerazioni esposte consegue che nei procedimenti di volontaria giurisdizione non trovano applicazione le regole di cui agli articoli 91 e seguenti c.p.c., le quali postulano l'identificazione di una parte vittoriosa e di una parte soccombente in esito alla definizione di un conflitto di tipo contenzioso (vedi Cass. n. 9636 del 2.10.1997 in tema di spese del procedimento di volontaria giurisdizione promossa ai sensi dell'art. 2409 c.c.); in particolare quindi le evidenziate caratteristiche del procedimento ex art. 1129 c.c. di nomina o di revoca dell'amministratore di condominio comportano la inapplicabilità delle disposizioni di cui agli articoli 91 e seguenti c.p.c., cosicché le spese del procedimento devono rimanere a carico del soggetto che le abbia anticipate proponendo il ricorso per la nomina o per la revoca dell'amministratore o resistendo a tale iniziativa giudiziaria (Cass. n. 4706 del 30.3.2001).