Verbale dell’assemblea condominiale

Verbale dell’assemblea condominiale

M a s s i m e

1)       Corte di Cassazione Sezione 2 civile Sentenza 21.11.2000, n. 15017

Condominio - Parti comuni - Spese - Pagamento - Assemblea - Verbale - Indicazioni - Decreto ingiuntivo - Prova scritta – Ammissibilità.
Il verbale di un’assemblea condominiale contenente l’indicazione delle spese occorrenti per la conservazione o l’uso delle parti comuni costituisce prova scritta idonea per ottenere decreto ingiuntivo pur in mancanza dello stato di ripartizione delle medesime, necessario per l’ulteriore fine di ottenere anche la clausola di provvisoria esecuzione del provvedimento, ai sensi dell’art. 63 disp. att. cod. civ.

2) Corte di Cassazione Sezione 2 civile
Sentenza 13.10.1999, n. 11526
Assemblea - Verbale - Valore di prova presuntiva - Contestazione da parte di un condomino - Onere della prova.
Il verbale dell'assemblea condominiale offre una prova presuntiva dei fatti che afferma essersi in essa verificati, per modo che spetta al condomino che impugna la deliberazione assembleare contestando la rispondenza a verità di quanto riferito nel relativo verbale, di provare il suo assunto.

3) Corte di Cassazione Sezione 2 civile
Sentenza 19.10.1998, n. 10329

Assemblea - Verbale - Votazioni - Nome dei partecipanti e loro quota in millesimi - Indicazione - Necessità
E’ annullabile entro trenta giorni, su impugnazione dei condomini dissenzienti, la delibera il cui verbale dà atto del risultato della votazione in base al numero dei votanti senza indicare analiticamente i nomi dei partecipanti e il valore della loro proprietà in millesimi, specificazione necessaria onde verificare la validità della costituzione dell’assemblea ai sensi dell’art. 1136 cod. civ., nonché il nome e il valore della quota proporzionale dei condomini assenzienti e dissenzienti, necessaria onde verificare la validità della delibera adottata sia in relazione ai “quorum”, se le quote sono disuguali, sia in relazione ad un eventuale conflitto di interessi tra condomino e condominio.

4) Corte di Cassazione Sezione 2 civile
Sentenza 8.3.1997, n. 2101
Assemblea - Verbale - Necessità - Prova testimoniale – Inammissibilità.

Poiché la delibera condominiale deve risultare in forma documentale, (art. 1136 ultimo comma cod. civ.) è inammissibile la prova testimoniale volta a dimostrare una volontà assembleare difforme da quella che risulta dal verbale.

5) Corte di Cassazione Sezione 2 civile

Sentenza 24.4.1996, n. 3862 

Assemblea - Verbale - Mancata redazione - Invalidità seconda convocazione – Esclusione.

In tema di assemblea condominiale, la sua seconda convocazione è condizionata dall’inutile e negativo esperimento della prima, sia per completa assenza dei condomini, sia per insufficiente partecipazione degli stessi in relazione al numero ed al valore delle quote. La verifica di tale condizione va espletata nella seconda convocazione, sulla base delle informazioni orali rese dall'amministratore, il cui controllo può essere svolto dagli stessi condomini, che o sono stati assenti alla prima convocazione, o, essendo stati presenti, sono in grado di contestare tali informazioni. Pertanto, una volta accertata la regolare convocazione dell'assemblea, l’omessa redazione del verbale che consacra la mancata riunione dell'assemblea in prima convocazione non impedisce che si tenga l’assemblea in seconda convocazione, né la rende invalida.

6) Corte di Cassazione Sezione 2 civile
Sentenza 19.3.1996, n. 2297 

Assemblea - Verbale - Accordo tra condominio e un condomino - Idoneità – Condizioni.

Il verbale di assemblea condominiale può essere impiegato per consacrare particolari accordi fra il condominio ed uno dei condomini, purché il documento sia sottoscritto da tutti i contraenti. In tal modo esso acquista effetto probante e la funzione propria della scrittura privata, fa fede della manifestazione di volontà` contrattuale di tutti gli intervenuti e la sottoscrizione vale a conferire alla convenzione la forma scritta che sia richiesta “ad substantiam” ovvero “ad probationem”. (Nella specie la sentenza di merito confermata dalla S.C. aveva ravvisato nel verbale dell’assemblea condominiale, sottoscritto da tutti i condomini una transazione tra un condomino ed il condominio).

7) Corte di Cassazione Sezione 2 civile

Sentenza 24.7.1995, n. 8079 

Assemblea - Verbale - Dichiarazione del condomino soccombente di non avvalersi dell’impugnazione resa in assemblea - Sottoscrizione del verbale – Esclusione.
La dichiarazione del condomino soccombente di non voler avvalersi dell’impugnazione avverso la sentenza emessa nei confronti suoi, del condominio e di altri condomini, è validamente resa, con effetti preclusivi della proponibilità del gravame, nel corso di un’assemblea condominiale, senza necessità che il verbale nel quale essa viene riportata sia sottoscritto dal condomino, giacché la dichiarazione di voler prestare acquiescenza ad una sentenza, potendo essere resa anche tacitamente, non è soggetta al requisito della forma scritta, mentre la sottoscrizione del verbale assembleare da parte dei condomini è necessaria solo quando la delibera abbia il contenuto di un contratto per il quale sia richiesto “ad substantiam” il suddetto requisito.

8) Tribunale di Milano Sezione 8
Sentenza 13.7.1995
Assemblea - Verbale - Necessità – Limiti.
In tema di verbale d’assemblea, la redazione per iscritto del contenuto delle riunioni dell’assemblea dei condomini, previsto dall’ultimo comma dell’art.1136 c.c., non è prescritta a pena nullità, se non in caso di deliberazione che contenga atti di disposizione patrimoniale.

9) Tribunale di Milano Sezione 8
Sentenza 13.7.1995 

Assemblea - Verbale - Necessità – Limiti.

In tema di verbale d’assemblea, la redazione per iscritto del contenuto delle riunioni dell’assemblea dei condomini, previsto dall’ultimo comma dell’art.1136 c.c., non è prescritta a pena nullità, se non in caso di deliberazione che contenga atti di disposizione patrimoniale.

10) Tribunale di Genova Sezione CIV.

Sentenza 9.1.1993 
Assemblea - Verbale - Mancata lettura del verbale della precedente assemblea – Irrilevanza.

Non esiste alcuna norma di legge che imponga in apertura della seduta assembleare di dare lettura del verbale di precedenti assemblee. La mancata lettura pertanto non configura un caso di invalidità delle deliberazioni.

11) Corte di Cassazione Sezione 2 civile

Sentenza 11.11.1992, n. 12119

Assemblea - Verbale - Indicazione su di esso della presenza dei condomini - Valore di prova presuntiva – Conseguenze.

Il verbale dell`assemblea del condominio, anche nella parte in cui indica la presenza, di persona o per delega, dei condomini, offre una prova presuntiva, di modo che spetta al condomino che impugni la deliberazione, contestando la rispondenza a verità di detta indicazione, di fornire la relativa dimostrazione.

12) Corte d’Appello di Milano Sezione 1

Sentenza 18.9.1992

Assemblea - Verbale - Contenuto – Funzione.

Il processo verbale, redatto e trascritto nel registro tenuto dall’amministratore ex art. 1136, u.c. c.c., ha la funzione di documentare la valida costituzione dell’organo, la formazione e il contenuto della volontà condominiale espressa attraverso le assunte delibere, così che non sussiste alcun obbligo ex lege e, di contro, alcun diritto dei condomini a vedere riprodotti nel verbale ogni loro osservazione richiesta a dichiarazione che esuli dai suddetti contenuti.

13) Tribunale di Genova Sezione CIV.

Sentenza 18.1.1992
Assemblea - Verbale - Spesa ben determinata in delibera - Indicazione di cifra precisa come preventivo - Necessità – Esclusione.

Quando i dati indicati nella delibera sono sufficienti a determinare l’entità della spesa per l’ordinaria o la straordinaria manutenzione, non è necessario l’indicazione a verbale di una cifra precisa desunta da un concreto preventivo.

14) Tribunale di Bologna Sezione 1

Sentenza 8.1.1992

Assemblea - Verbale - Necessità – Condizioni.

Il verbale dell’assemblea condominiale è da ritenere essenziale solo nel caso in cui vi sia la necessità di registrare le deliberazioni prese e non quando le deliberazioni non risultino adottate.

15) Corte di Cassazione Sezione 2 civile

Sentenza 11.3.1988, n. 2401

Assemblea - Verbale - Di attribuzione all’amministrazione dell’incarico di promuovere un giudizio - Atto scritto ex art. 77 c.p.c. – Configurabilità.
Il verbale con cui l’assemblea condominiale attribuisce all’amministratore l’incarico di promuovere un giudizio per far valere una pretesa assegnata ai singoli condomini dai rispettivi atti di acquisto, integra gli estremi dell’atto scritto richiesto dall’art. 77 c. p.c. per il valido conferimento della rappresentanza processuale, senza che sia necessario che la sottoscrizione del verbale stesso sia autenticata da notaio. I poteri conferiti all’amministratore del condominio con detta delibera concernono la posizione di tutti i condomini, non essendo consentito discriminare, quanto agli effetti conseguiti, la posizione di coloro che non abbiano partecipato all’assemblea o non abbiano espresso voto conforme alla volontà della maggioranza.

Il verbale

Il verbale va redatto contestualmente allo svolgimento dell’assemblea. La stesura dello stesso deve essere completa e chiara, dovendo consentire ogni controllo in merito al regolare svolgimento e alla regolarità delle delibere. Pertanto, esso deve contenere l’indicazione del giorno, ora e luogo della discussione, nonchè se trattasi di 1 e 2 convocazione; ripetere per intero l’ordine del giorno di cui al regolare avviso di convocazione; l’elenco dei condomini presenti (e il nome dei loro eventuali delegati), e le rispettive quote di comproprietà; la nomina del presidente e del segretario; nonchè la dichiarazione della validità o meno dell'assemblea. Per quanto attiene alle delibere sui vari argomenti, debbono essere indicati nominalmente i condomini favorevoli, o quantomeno quelli contrari e quelli astenuti; al termine, dovrà essere riportato l’orario di chiusura dell’assemblea e, previa lettura e approvazione del verbale, il medesimo va sottoscritto dal presidente e dal segretario.

Il voto, e quindi i millesimi dell'astenuto non possono essere compresi nel calcolo del quorum necessario per l'approvazione delle delibere. Copia del verbale, va trasmessa a cura dell’amministrazione a tutti i condomini, curando l’inoltro a mezzo di lettera raccomandata postale nei confronti dei condomini assenti.

Il verbale assembleare va sottoscritto dai condomini affinchè la delibera abbia il contenuto di un contratto per il quale sia richiesta ad substantiam la forma scritta.

Verbale d’assemblea

Aggiornamento dell’assemblea

N. 9 massime della Cassazione

Una volta accertata la regolare costituzione dell’assemblea condominiale in prima ed in seconda convocazione, la mancata redazione del verbale attestante l’esperimento a vuoto della prima convocazione non impedisce, nè rende invalida, l’assemblea indetta in seconda convocazione. Cassazione civile, sez. II, 24 aprile 1996, n. 3862.

Una volta accertata la regolare convocazione dell’assemblea condominiale in prima ed in seconda convocazione, in relazione ai termini che vanno osservati, la mancata redazione del verbale, che consacri la mancata riunione dell’assemblea in prima convocazione, non impedisce, nè invalida l’assemblea indetta in seconda convocazione. Cassazione civile, sez. II, 24 gennaio 1980, n. 590.

Nel condominio negli edifici, poiché la redazione del verbale dell’assemblea costituisce una delle prescrizioni di forma che devono essere osservate al pari delle altre formalità richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione, discussione, votazione, ecc.) e la cui inosservanza importa l’impugnabilità della delibera, in quanto non presa in conformità alla legge (art. 1137 c.c.), una volta che l’assemblea sia stata convocata, occorre dare conto, tramite la verbalizzazione, di tutte le attività compiute, anche se le stesse non si sono perfezionate e non siano state adottate delle deliberazioni, allo scopo di permettere a tutti i condomini, compresi quelli dissenzienti ed assenti, di controllare lo svolgimento del procedimento collegiale e di assumere le opportune iniziative. (Nella specie un condomino aveva chiesto l’accertamento dell’obbligo del condominio di rilasciargli la copia del verbale di un’assemblea e il convenuto aveva opposto il mancato svolgimento dell’assemblea in questione.

La S.C., sulla base del riportato principio, ha annullato la sentenza impugnata, che aveva rigettato la domanda enunciando la tesi che quando l’assemblea non perviene ad alcuna delibera sia insussistente l’obbligo di verbalizzazione e manchi l’interesse del condomino al rilascio di una copia del verbale). Cassazione civile, sez. II, 22 maggio 1999, n. 5014.

In tema di condominio degli edifici, ai fini della validità delle deliberazioni assembleari devono essere individuati, e riprodotti nel relativo verbale, i nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissenzienti, ed i valori delle rispettive quote millesimali, pur in assenza di una espressa disposizione in tal senso. Tale individuazione è, infatti, indispensabile per la verifica della esistenza della maggioranza prescritta dall’art. 1136, commi 2, 3 e 4 c.c., ai fini della validità dell’approvazione delle deliberazioni con riferimento all’elemento reale (quota proporzionale dell’edificio espressa in millesimi).

Inoltre, essendo il potere di impugnazione riservato ai condomini dissenzienti (oltre che agli assenti), è necessario indicare fin dal momento della espressione del voto i partecipanti al condominio legittimati ad impugnare la deliberazione. Nè mancano altre ragioni per le quali si rende necessaria la identificazione dei condomini consenzienti e di quelli dissenzienti, soprattutto ove si consideri l’interesse dei partecipanti a valutare l’esistenza di un eventuale conflitto di interessi. Dalla non conformità a legge della omissione della indicazione nominativa dei singoli condomini favorevoli e di quelli contrari e delle loro quote di partecipazione al condominio e della riproduzione di tali elementi nel relativo verbale discende la esclusione della presunzione di validità della delibera assembleare priva di quegli elementi, indispensabili ai fini della verifica della legittima approvazione della delibera stessa, e la cui non veridicità costituisce oggetto dell’onere probatorio del condomino legittimato ad impugnarla. Cassazione civile, sez. II, 29 gennaio 1999, n. 810.

Il verbale dell’assemblea condominiale offre una prova presuntiva dei fatti che afferma essersi in essa verificati, per modo che spetta al condomino che impugna la deliberazione assembleare contestando la rispondenza a verità di quanto riferito nel relativo verbale, di provare il suo assunto. Cassazione civile, sez. II, 13 ottobre 1999, n. 11526.

L’art. 1137 c.c., che prevede che le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento possano essere impugnate da ogni condomino dissenziente avanti l’autorità giudiziaria, non si riferisce esclusivamente alle deliberazioni assembleari condominiali annullabili, ma anche a quelle nulle, ad eccezione di quelle che sono caratterizzate da un oggetto impossibile o illecito, ossia quelle che abbiano statuito su materie che non rientrino nella competenza dell’assemblea o che violino diritti individuali sui quali la legge non consente ad essa di incidere. Queste ultime sono invece viziate da radicale nullità, essendo applicabile alla fattispecie per analogia la disposizione di cui all’art. 2379 c.c., in tema di s.p.a. Cassazione civile, sez. II, 2 ottobre 2000, n. 13013.

La mancata comunicazione, anche ad uno solo dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, in quanto vizio del procedimento collegiale, comporta non la nullità ma la semplice annullabilità della delibera che, se non viene impugnata nel termine di trenta giorni (dalla comunicazione per i condomini assenti o dalla approvazione per quelli dissenzienti), è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio. Cassazione civile, sez. II, 5 gennaio 2000, n. 31.

Non prevedendo la legge, una convocazione dell’assemblea condominiale successiva alla seconda, tale aggiornamento deve essere considerato alla stregua della fissazione di una nuova assemblea, la quale, ai sensi del comma 6 dell’art. 1136 c.c., non può validamente deliberare se non consta che tutti i condomini siano stati invitati alla riunione. Cassazione civile, sez. II, 16 luglio 1981, n. 4648.

Allorquando un’assemblea condominiale operante in seconda convocazione sia rinviata per il prosieguo ad altra data sugli stessi argomenti all’ordine del giorno, con il debito accordo degli intervenuti e previo tempestivo avviso della data fissata a coloro che risultavano assenti, tale assemblea non può considerarsi di prima convocazione (con l’obbligo delle relative maggioranze per le delibere) risultando soltanto la legittima continuazione dell’assemblea in seconda convocazione. Cassazione civile, sez. II, 12 febbraio 1988, n. 1516.