Insorgenza dell’obbligo di contribuzione alle spese condominiali nell’ipotesi di trasferimento di proprietà di immobile

Individuazione del momento di insorgenza dell’obbligo di contribuzione alle spese condominiali nell’ipotesi di trasferimento di proprietà di immobile sito in edificio condominiale e, quindi, del soggetto sul quale, nei rapporti interni tra venditore e compratore, ricade tale onere (Cass. II civile 03 dicembre 2010 n. 24654)

Svolgimento del processo

Gli acquirenti di un appartamento posto in uno stabile condominiale del Comune di Messina – (…) e (…) – hanno convenuto in giudizio i venditori – (…) – chiedendo di rivalersi di quanto avrebbero dovuto pagare al condominio per lavori condominiali di ristrutturazione deliberati dall’assemblea nel gennaio 1995, allorché l’appartamento, da essi acquistato nel marzo 1996, era ancora in proprietà dei venditori. La Corte d’appello di Messina, con sentenza depositata il 3 febbraio 2009, ha confermato la decisione di primo grado – resa dal Tribunale della stessa città -recante l’accoglimento della domanda di rivalsa ed ha affermato che, in caso di alienazione di immobile condominiale, l’obbligo di pagare i contributi per le spese relative ad opere di ristrutturazione delle parti comuni dell’edificio grava su chi era proprietario al momento della delibera di approvazione delle spese, sicché il momento di effettiva esecuzione dei lavori é irrilevante, attenendo, esso, non alla costituzione dell’obbligazione, ma alla sua attuazione.

Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello hanno proposto ricorso (…) e (…), in proprio e nella qualità di eredi di (…), sulla base di due motivi. Hanno resistito, con controricorso, (…) e (…). In un primo tempo è stata avviata la procedura in camera di consiglio sulla base di relazione redatta ai sensi dell’art. 380 bis cod. proc. civ.; indi la Corte, con ordinanza interlocutoria 20 luglio 2010, n. 16961, ha disposto la trattazione del ricorso in pubblica udienza per la mancanza delle condizioni di evidenza della decisione. Entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative.

Motivi della decisione

1. Il primo motivo con cui si prospetta violazione dell’art. 1123 c.c., comma 1, per avere la Corte d’appello posto a carico degli alienanti oneri condominiali relativi ad opere straordinarie di ristrutturazione deliberate antecedentemente alla stipulazione dell’atto pubblico di trasferimento dell’unità immobiliare, ma eseguite dopo la stipula della compravendita dell’unità medesima – è infondato.

1.1. Il quesito di diritto posto con il motivo concerne l’individuazione del momento di insorgenza dell’obbligo di contribuzione alle spese condominiali nell’ipotesi di trasferimento di proprietà di immobile sito in edificio condominiale e, quindi, del soggetto sul quale, nei rapporti interni tra venditore e compratore, ricade tale onere. Occorre premettere che l’alienante e l’acquirente possono liberamente pattuire, nel contratto di compravendita di un piano o di una porzione di piano di un edificio in condominio, su quale delle due parti sia destinato a ricadere l’onere per spese condominiali deliberate ed ancora da eseguire.

In difetto di pattuizione, soccorre la legge. Sul punto, la giurisprudenza di questa Corte ha dato risposte contrastanti. Secondo un orientamento, l’obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio deriva, non dalla preventiva approvazione della spesa, ma dalla concreta attuazione dell’attività di manutenzione, e sorge quindi per effetto dell’attività gestionale concretamente compiuta, senza che rilevi la data della delibera di approvazione dell’opera, avente una funzione meramente autorizzativa del compimento di una determinata attività di gestione da parte dell’amministratore (Cass., Sez. 2^, 7 luglio 1988, n. 4467; Cass., Sez. 2^, 17 maggio 1997, n. 4393; Cass., Sez. 2^, 26 gennaio 2000, n. 857; Cass., Sez. 2^, 9 settembre 2008, n. 23345, in motivazione).

Pertanto, nel caso di vendita di un appartamento sito in un edificio soggetto al regime del condominio, obbligato al pagamento delle spese è il proprietario nel momento in cui vengono eseguiti i lavori (Cass., Sez. 2^, 18 aprile 2003, n. 6323).

Un altro indirizzo, invece, identifica il momento di insorgenza dell’obbligo con la delibera della spesa da parte dell’assemblea condominiale: il condomino che vende l’immobile di sua esclusiva proprietà è tenuto a contribuire alle spese condominiali deliberate quando era ancora proprietario (Cass., Sez. 2^, 26 ottobre 1996, n. 9366; Cass., Sez. 2^, 2 febbraio 1998, n. 981). In questa prospettiva, si precisa (Cass., Sez. 2^, 21 luglio 2005, n. 15288) che l’obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera dell’assemblea che approva le spese stesse e non a seguito della successiva delibera di ripartizione, volta soltanto a rendere liquido un debito preesistente, e che può anche mancare ove esistano tabelle millesimali, essendo in tal caso l’individuazione delle somme concretamente dovute dai singoli condomini il frutto di una semplice operazione matematica.

1.2. – In generale, il condomino è tenuto a contribuire nella spesa la cui necessità maturi e risulti quando egli è proprietario di un piano o di una porzione di piano facente parte del condominio : e siccome l’obbligo nasce occasione rei e propter rem, chi è parte della collettività condominiale in quel momento deve contribuire. Ad avviso del Collegio, la soluzione al quesito di diritto dipende dalla diversa origine della spesa alla quale il condomino deve contribuire. Può trattarsi:

(a) di spesa necessaria alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune;

(b) di spesa attinente a lavori che comportino una innovazione o che, seppure diretti alla migliore utilizzazione delle cose comuni od imposti da una nuova normativa, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere rilevante, superiore a quello inerente alla manutenzione ordinaria dell’edificio.

Nel primo caso la nascita dell’obbligazione coincide con il compimento effettivo dell’attività gestionale mirante alla manutenzione, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune. L’obbligo insorge, ex lege, non appena si compia l’intervento nel nome di un’esigenza collettiva apprezzata dall’organo – l’amministratore – nelle cui attribuzioni rientra erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni (art. 1130 c.c., n. 3). Sebbene queste spese siano normalmente precedute dal preventivo annuale approvato dall’assemblea, la loro erogazione effettiva non è mera esecuzione della delibera assembleare: sia perché per le attività comprese nell’ordinaria gestione condominiale l’appostazione di una somma nel bilancio preventivo ha la mera finalità di convalidare la congruità delle spese che il condominio prevede di dovere sostenere; sia perché, come si ricava dall’art. 1135 cod. civ., u.c. l’amministratore – almeno in caso di urgenza (come ritiene Cass., Sez. 2^, 18 maggio 1994, n. 4831) o anche al di là di questa ipotesi (secondo l’orientamento seguito da Cass., Sez. 2^, 18 agosto 1986, n. 5068) – deve e può predisporre gli atti e le opere di manutenzione e di esercizio dei servizi comuni anche quando quel preventivo non vi sia e l’assemblea non si sia pronunciata. In questo senso è orientata la giurisprudenza di questa Corte (Sez. 2^, 21 maggio 1964, n. 1251), quando, da un lato, precisa che l’obbligo del condomino di pagare al condominio i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni o per l’esercizio dei servizi comuni … deriva dalla gestione stessa dell’amministratore”, e, dall’altro, esclude che possa riconoscersi, in tal caso, valore di titolo esecutivo alla delibera assembleare di approvazione, la quale “ha valore non costitutivo ma meramente dichiarativo”.

Diverso è il secondo caso (sub b). Per le opere di manutenzione straordinaria e per le innovazioni, le quali debbono essere preventivamente determinate dall’assemblea nella loro quantità e qualità e nell’importo degli oneri che ne conseguono, la delibera condominiale che dispone l’esecuzione degli interventi assume valore costitutivo della relativa obbligazione in capo a ciascun condomino. In tal caso, l’obbligo di contribuire alle spese discende, non dall’esercizio della funzione amministrativa rimessa all’amministratore nel quadro delle appostazioni di somme contenute nel bilancio preventivo, ma, direttamente, dalla delibera dell’assemblea. Ciò si ricava da una pluralità di indici normativi: dall’art. 1104 cod. civ., dettato in materia di comunione ordinaria tale disposizione – imponendo a ciascun partecipante di contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla, maggioranza – fa discendere, in taluni casi (allorché la spesa importi innovazioni o sia determinata da esigenze di miglior godimento), l’obbligo di contribuzione da una volontà collegiale; dall’art. 1121 c.c., comma 2, che consente innovazioni gravose o voluttuarie insuscettibili di utilizzazione separata quando se ne assumano la spesa i condomini che, costituendo maggioranza, hanno voluto o accettato l’innovazione: in tal caso, appunto, dovrà sobbarcarsene la spesa “la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata”, mentre ne sarà esente colui che non ne ha deliberato (e quindi voluto) la realizzazione; dall’art. 1123 cod. civ., il quale, nel disciplinare la misura del contributo dei condomini, prevede, accanto alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio e per la prestazione dei servizi nell’interesse comune , quelle per le innovazioni deliberate dalla maggioranza.

1.3. – Da tanto deriva che, in caso di vendita di un’unità immobiliare in condominio , nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante ed acquirente è tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera dell’assemblea, sicché, ove tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell’atto di trasferimento dell’unità immobiliare, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto a rivalersi, nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. cod. civ.

1.4. – A questo principio di diritto si è correttamente attenuta la Corte d’appello.

2.- Con il secondo mezzo si denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 63 disp. att. c.p.c., comma 2, lamentando che la Corte territoriale non abbia riconosciuto in favore del venditore l’indennizzo da arricchimento senza causa.

2.1. IL motivo è infondato. L’arricchimento senza causa presuppone l’assenza di un titolo che, legalmente, lo giustifichi (Cass., Sez. 1^, 25 novembre 1978, n. 5540; Cass., Sez. 3^, 29 gennaio 2003, n. 1288; Cass., Sez. 1^, 7 agosto 2009, n. 18099), laddove nella specie il titolo esiste e va individuato nel criterio legale di ripartizione delle spese tra coloro che si succedano nella titolarità di un immobile soggetto al regime condominiale.

3. Il ricorso è rigettato.

Le spese del giudizio di cassazione seguono la soccombenza. P.Q.M. LA CORTE rigetta il ricorso e condanna le ricorrenti in solido al rimborso delle spese processuali sostenute dai controricorrenti, liquidate in complessivi Euro 1.400,00, di cui Euro 1.200,00 per onorari, oltre a spese generali e ad accessori di legge. Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda civile della Corte suprema di Cassazione, il 21 ottobre 2010.

Depositato in Cancelleria il 3 dicembre 2010

Spese personali

Nullità della delibera che con la quale erano state poste a carico

 di un condomino spese legali in mancanza di una sentenza

È affetta da nullità - e quindi sottratta al termine di impugnazione previsto dall'art. 1137 c.c., la deliberazione dell'assemblea condominiale che incida sui diritti individuali di un condomino, come quella che ponga a suo totale carico le spese del legale del condominio per una procedura iniziata contro di lui, in mancanza di una sentenza che ne sancisca la soccombenza, e detta nullità, a norma dell'art. 1421 c.c., può essere fatta valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all'assemblea ancorché abbia espresso voto favorevole alla deliberazione, ove con tale voto non si esprima l'assunzione o il riconoscimento di una sua obbligazione. Cass. civ. sez. II, 6.10.2008 n° 24696

Svolgimento del processo e motivi della decisione

1. L'odierno ricorrente, proprietario di un'unità immobiliare facente parte del condominio intimato, impugnava davanti al giudice di pace di Ascoli Piceno la Delib. assembleare 27 giugno 2005, che ha disposto di porre a suo carico il pagamento di Euro 382,87, quale spesa sostenuta dal condominio per la prestazione professionale fornita dal legale del predetto condominio per il recupero della somma di Euro 337,20, dovuta per il consumo di acqua a carico dell'odierno ricorrente, il quale ha provveduto al pagamento al ricevimento dell'invito del legale.

Il Giudice di pace di Ascoli Piceno con la sentenza oggi impugnata respingeva il ricorso perché inammissibile e infondato. Riteneva cioè il giudicante che la delibera condominiale impugnata non era nulla per non avere un oggetto impossibile o illecito e non avendo essa inciso su diritti inviolabili per legge. La delibera in questione non poteva ritenersi neanche annullabile perché contraria alle norme disciplinanti il procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea.

Riteneva ancora il Giudice che nel caso in questione l'assemblea condominiale disponeva di un titolo valido per far valere la sua richiesta di pagamento per l'acqua consumata dall'odierno ricorrente, che non aveva contestato il debito e che aveva provveduto al pagamento soltanto dopo aver ricevuto il sollecito da parte del legale. Le spese in questione quindi non potevano essere ripartite tra tutti i condomini proprio in conseguenza del ripetuto inadempimento dell'odierno ricorrente.

2. Il ricorrente articola un unico motivo di ricorso col quale lamenta la violazione dell'art. 112 c.p.c., in relazione all'art. 360 c.p.c., n. 4, nonché contraddittorietà della motivazione su un punto decisivo in relazione all'art. 360 c.p.c., n. 5, con violazione dei principi informatori della materia. Il Giudice di pace aveva errato per aver ritenuto ammissibile una deliberazione dell'assemblea condominiale che incidesse sui diritti individuali del condomino, ponendogli a carico totale una spesa sostenuta nell'interesse dell'intero condominio. A suo giudizio non esisteva alcun titolo in base al quale il condominio potesse procedere a tale ripartizione. Sempre a giudizio dell'odierno ricorrente la decisione sarebbe stata adottata in violazione della norma di cui all'art. 112 c.p.c., per extrapetizione, perché fondata su causa petendi differente da quella posta a base della domanda. Inoltre sempre a giudizio del ricorrente la decisione impugnata violerebbe i principi informatori della materia in quanto "la regola equitativa da ritenersi applicata nella specie (il titolo per pretendere spese del legale del condominio dal solo condomino era costituito dall'inadempimento di quest'ultimo al pagamento di quanto dovuto) non si attiene agli stessi".

3. Resiste con controricorso l'intimata.

4. Attivatasi procedura ex art. 375 c.p.c., il Procuratore Generale invia requisitoria scritta nella quale, concordando con il parere espresso nella nota di trasmissione, conclude con richiesta di rigetto del ricorso per manifesta infondatezza.

5. Il ricorso è fondato e va accolto per quanto di seguito si chiarisce.

Il Giudice di Pace ha, infatti, violato i principi informatori della materia (comunione e condominio), ritenendo legittima la delibera assembleare con la quale erano state poste esclusivamente a carico di un condomino le spese stragiudiziali relative al recupero di un credito del Condominio nei confronti del condomino debitore. Questa Corte ha, infatti, avuto occasione di affermare il principio che "È affetta da nullità e quindi sottratta al termine di impugnazione previsto dall'art. 1137 c.c., la deliberazione dell'assemblea condominiale che incida sui diritti individuali di un condomino, come quella che ponga a suo totale carico le spese del legale del condominio per una procedura iniziata contro di lui, in mancanza di una sentenza che ne sancisca la soccombenza, e detta nullità, a norma dell'art. 1421 c.c., può essere fatta valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all'assemblea ancorché abbia espresso voto favorevole alla deliberazione, ove con tale voto non si esprima l'assunzione o il riconoscimento di una sua obbligazione".

La decisione con la quale l'assemblea ha posto a carico di un singolo condomino le spese sostenute per la procedura giudiziale del recupero delle somme dovute deve ritenersi assunta in violazione delle norme, che costituiscono principi informatori della materia, secondo le quali le spese fanno carico ai singoli condomini solo se a questi riferibili. Nel caso in questione è pacifico che non vi fu alcuna assunzione di tale obbligazione da parte del condomino, né l'addebito della spesa può essere operato in mancanza di titolo e senza una decisione giudiziale sul punto. Il ricorso va accolto e il provvedimento impugnato cassato. Sussistendone i presupposti, ai sensi dell'art. 384 c.p.c., l'opposizione originariamente proposta va accolta, e la delibera condominiale impugnata annullata. Le spese seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso e cassa senza rinvio l'impugnata sentenza e, decidendo nel merito, accoglie l'opposizione originariamente proposta e annulla la delibera condominiale impugnata. Condanna il Condominio intimato al pagamento delle spese di giudizio, liquidate per il merito in Euro 600,00, per onorari e Euro 100,00, per spese e per il giudizio di legittimità in Euro 400,00, per onorari e Euro 100,00, per spese, oltre accessori di legge.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 29 aprile 2008.

Depositato in Cancelleria il 6 ottobre 2008. 

Spese con contabilizzate in maniera collettiva

L'assemblea di condominio non può addebitare unilateralmente spese a carico di un condomino, atteso che detto divieto rappresenta un principio informatore in materia di comunione e condominio; così si è espressa la Corte di Cassazione, II sezione, con la sentenza n. 24696 del 6.10.2008.

La controversia trae origine da un'assemblea condominiale che aveva ripartito, interamente a carico di un condòmino, la spesa relativa al compenso conferito al legale che aveva sollecitato quest'ultimo al pagamento della sua quota condominiale per il consumo di acqua; l'impugnazione era stata proposta davanti al Giudice di Pace, che aveva respinto la domanda e la sentenza, emessa secondo equità, era stata impugnata davanti alla S.C., che ha, invece, accolto il ricorso, affermando che è affetta da nullità la deliberazione dell'assemblea condominiale che incida sui diritti individuali di un condomino, come quella che ponga a suo totale carico le spese del legale del condominio per una procedura iniziata contro di lui, in mancanza di una sentenza che ne sancisca la soccombenza.

Il principio violato stabilisce che il potere ripartitorio dell'assemblea non possa andare oltre a quanto disposto dalla legge, per cui l'assemblea che ripartisca le spese in base a criteri diversi da quello improntato sulle quote (o a carico di un solo condòmino) agisce al di fuori delle sue competenze e la delibera conseguente è, pertanto, nulla radicalmente.

La questione, in realtà, coinvolge tutte le ipotesi delle cosiddette "spese personali" ovvero spese riconducibili, di fatto, a determinati condòmini ma da questi ultimi non espressamente accettate e che figurano in specifiche colonne, evidenziate nei riparti predisposti dall'amministratore e ratificati dall'assemblea in occasione dell'approvazione; un altro caso ricorrente è quello relativo alla spesa di idraulico incaricato dall'amministratore ma che sia intervenuto, una volta verificata la causa del danno, su una conduttura privata che, normalmente, viene addebitata a carico del condòmino, mentre dovrebbe essere ripartita tra tutti e, al limite, richiesta in via giudiziaria al responsabile; altra ipotesi ricorrente è quella delle spese postali (o dei solleciti dell'amministratore), che vengono contabilizzate non in maniera collettiva, tra le spese condominiali, ma attribuite singolarmente ai singoli condòmini.

Qualora, infatti, l'amministratore sostenga delle spese (legali, tecniche, di manutenzione) nell'interesse del condominio, anche qualora detti costi siano imputabili a comportamenti illegittimi di singoli condòmini, devono permanere a carico della comunità condominiale che l'ha direttamente autorizzati, e la ripartizione deve seguire il principio millesimale, fatta salva autonoma azione giudiziaria diretta al risarcimento del danno; un'altra fattispecie non del tutto rara, riguarda le spese di accertamento tecnico circa la legittimità o meno di una modifica operata da un condomino su una parte comune; in nessun caso, neppure di violazione di legge, la spesa relativa al perito incaricato dall'amministratore potrà essere posta unilateralmente e arbitrariamente, dall'assemblea, a carico del condòmino responsabile dell'abuso senza una pronuncia del giudice in tal senso.

Avv. Paolo Gatto

Pres. Naz. ALAC

Bilancio preventivo sufficiente contro condomini morosi

Bilancio preventivo sufficiente contro condomini morosi

(Cassazione sentenza n. 24299 del 29.9.2008)

L’Amministratore del Condominio può chiedere un decreto ingiuntivo per i condomini morosi anche sulla base del bilancio preventivo. Lo ha stabilito la Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione annullando con rinvio una sentenza del Giudice di Pace di Roma che aveva annullato un decreto ingiuntivo emesso nei confronti di alcuni condomini morosi nei pagamenti in quanto non risultava ancora approvato il bilancio consuntivo. Contro tale sentenza aveva proposto ricorso il Condominio, ritenendo che l’Amministratore potesse avvalersi anche del bilancio preventivo, in attesa dell’approvazione di quello consuntivo.

La Suprema Corte, accogliendo il ricorso e rinviando la questione al Giudice di Pace, ha affermato che il Giudice di Pace ha infranto un principio basilare e ineliminabile per la corretta gestione del condominio, che consente all'amministratore di riscuotere le quote degli oneri in forza di un bilancio preventivo fino a quando questo non sia sostituito dal consuntivo regolarmente approvato, in quanto secondo il Giudice di Pace, il bilancio preventivo sarebbe azionabile sino a che non sia scaduto l'esercizio cui esso si riferisce; tale principio, se applicato, renderebbe impossibile la riscossione degli oneri e, quindi, inciderebbe sulla possibilità stessa di gestione del condominio per tutto il tempo intercorrente tra la scadenza dell'esercizio e l'approvazione del consuntivo, periodo che potrebbe ipotizzarsi anche lungo in relazione a molteplici possibili eventi, tra cui, non ultimo, la non approvazione del progetto da parte dell’Assemblea.

L’amministratore può richiedere l’emissione di decreto ingiuntivo anche sulla base del bilancio preventivo...

L’amministratore può richiedere l’emissione di decreto ingiuntivo anche sulla base del bilancio preventivo, purché regolarmente adottato dall’assemblea, mentre, una volta approvato il bilancio consuntivo, deve agire esclusivamente sulla base di quest’ultimo e non più in forza del bilancio preventivo (Sentenza Cass. 29.9.2008, n. 24299).

Svolgimento del processo.

Con citazione notificata in data 30.9.2002, M.A. e S.G. proposero opposizione al decreto ingiuntivo emesso nei loro confronti dal giudice di pace di Roma ad istanza del condominio dello stabile di (Omissis), con il quale veniva intimato il pagamento della somma di Euro 759,29 per oneri condominiali insoluti.

A fondamento dell'opposizione i predetti dedussero che prima della iscrizione del ricorso per ingiunzione da parte del condominio, essi avevano pagato all'amministratore la somma di Euro 623,99 per le voci di spesa elencate nel ricorso; aggiunsero che il decreto ingiuntivo era illegittimo in quanto adottato sulla base del bilancio preventivo 2001, mentre doveva essere utilizzato il bilancio consuntivo che all'epoca del deposito del ricorso (27.5.2002) non era stata ancora approvato, essendo ciò avvenuto solo nel mese di giugno; addussero inoltre che la spesa per il "servizio pulizia" riportata nel consuntivo era inferiore a quella del preventivo.

Il condominio, costituendosi, ammise che gli opponenti avevano pagato gli importi indicati, ma obiettò che tali importi erano stati regolarmente conteggiati, come risultava dall'estratto contabile allegato al ricorso per decreto ingiuntivo.
Il giudice di pace, con sentenza del 4.11.2003, dichiaro la nullità del decreto ingiuntivo e revocò lo stesso, condannando il condominio alla rifusione delle spese del giudizio.

A sostegno della decisione il giudice di pace addusse la seguente testuale motivazione: "Dalla documentazione depositata dalle parti si evince che il decreto ingiuntivo è stato richiesto ad eccezione di Euro 116,91 con riferimento all'esercizio del 2001 il cui consuntivo al momento della richiesta del decreto come è provato per tabula non era stato ancora approvato.

Poichè l'Amministratore può, secondo un indirizzo giurisprudenziale consolidato, avvalersi soltanto con riferimento al corso dell'anno di gestione amministrativa, ne consegue che l'opposizione dei sigg. M. e S. deve essere accolta.
Inoltre, atteso che l'opposto riconosce che gli opponenti hanno versato Euro 623,99, non vi è in atti alcuna prova della sussistenza di ulteriori debiti. Le spese seguono la soccombenza".

Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso il Condominio dello stabile di (Omissis), in forza di due motivi; resistono con controricorso M.A. e S.G..

Motivi della decisione

Preliminarmente va respinta l'eccezione di inammissibilità del ricorso sollevata dai controricorrenti per una pretesa genericità della procura speciale. Si osserva che, secondo la costante giurisprudenza di questa corte, la procura apposta a margine del ricorso per cassazione, e autenticata da avvocato iscritto all'albo dei cassazionisti, deve ritenersi "speciale" ai sensi dell'art. 365 c.p.c., in quanto incorporata all'atto di impugnazione (art. 83 cod. proc. civ., comma 3), risultando irrilevante che la dizione prestampata e inserita nell'atto preveda che la legittimazione processuale è conferita al difensore "nel presente giudizio in ogni stato e grado, ivi compresa la successiva fase esecutiva..." (cfr. ex plurimis Cass. 2.2.2006, n. 2340).

Nel merito, con il primo motivo il condominio denuncia violazione e falsa applicazione dell'art. 1135 c.c., n. 2 e art. 63 disp. att. c.c..[1] Assume che il giudice erroneamente esclude la possibilità per l'amministratore di servirsi del bilancio preventivo approvato al fine di chiedere il decreto ingiuntivo, perché diversamente ritenendo non sarebbe possibile perseguire i condomini morosi sino all'approvazione del consuntivo.

Con il secondo motivo il condominio denuncia omessa e contraddittoria motivazione, dolendosi che il giudice di pace assume che non vi sarebbe prova del debito degli opponenti a fronte dei versamenti da loro effettuati, ignorando che le somme suddette erano state regolarmente considerate, come eccepito e comprovato dall'estratto conto che era allegato al ricorso per decreto ingiuntivo, dal quale risultava che il debito residuo, al netto delle somme versate, era proprio quello ingiunto.
Il ricorso, i cui motivi vanno esaminati congiuntamente per la loro connessione, è fondato.

Benchè la sentenza impugnata rientri tra quelle emesse secondo equità ai sensi dell'art. 113 c.p.c., sicchè essa può essere oggetto di ricorso per cassazione solo per violazione di norme costituzionali e norme comunitarie di rango superiore a quelle ordinarie, nonché delle norme processuali ai sensi dell'art. 311 c.p.c., la censura di violazione di legge sostanziale, contenuta nel primo motivo di ricorso, deve ritenersi ammissibile alla stregua dell'obbligo del rispetto dei principi informatori della materia sancito dalla sentenza n. 206/04 della Corte costituzionale, atteso che la norma di cui si denuncia la violazione certamente contiene anche un principio informatore della disciplina della gestione condominiale, ed in particolare delle modalità e dei limiti della contribuzione dei condomini alle spese comuni.

Il giudice di pace, infatti, ha infranto un principio basilare e ineliminabile per la corretta gestione del condominio, che consente all'amministratore di riscuotere le quote degli oneri in forza di un bilancio preventivo, sino a quando questo non sia sostituito dal consuntivo regolarmente approvato. La sentenza impugnata afferma l'erroneo principio secondo cui il bilancio preventivo sarebbe azionabile sino a che non sia scaduto l'esercizio cui esso si riferisce; tale principio, se applicato, renderebbe impossibile la riscossione degli oneri - e, quindi, inciderebbe sulla possibilità stessa di gestione del condominio - per tutto il tempo intercorrente tra la scadenza dell'esercizio e l'approvazione del consuntivo, periodo che potrebbe ipotizzarsi anche lungo in relazione a molteplici possibili eventi, tra cui, non ultimo, la non approvazione del progetto da parte dell'assemblea.

Nel caso di specie, quindi, è destituita di fondamento la prima ragione della decisione della sentenza impugnata. Non può, poi, disconoscersi che rasenta la completa mancanza di motivazione - anch'essa denunciabile in sede di legittimità pure in relazione alle sentenze emesse secondo equità - l'assunto del giudice secondo cui sarebbe avvenuto quasi l'integrale pagamento delle somme richieste, laddove non risulta sia stata data alcuna considerazione della deduzione della parte appellata - riportata nella stessa narrativa della sentenza - secondo cui nella richiesta di ingiunzione si era già tenuto conto dei pagamenti addotti dalla controparte e ciò risultava dall'estratto conto allegato alla richiesta di ingiunzione.
Deve, quindi, concludersi per l'accoglimento del ricorso, con conseguente cassazione della sentenza e rinvio ad altro giudice di pace dell'ufficio del giudice di pace di Roma che provvedere anche sulle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese, ad altro giudice dell'Ufficio del giudice di pace di Roma.

Depositata in cancelleria il 29 settembre 2008

Riscossione degli oneri condominiali e mancata approvazione del consuntivo: in caso di inerzia dell’assemblea il decreto ingiuntivo può basarsi sul preventivo

Si segnala quest’interessante sentenza del Supremo Collegio (n. 24299/08) che, cassando una decisione del giudice di pace di Roma, interviene sui requisiti minimi per ottenere un decreto ingiuntivo contro un condomino moroso. La Corte è stata chiamata a pronunciarsi sulla possibilità per l’amministratore condominiale di richiedere ed ottenere un’ingiunzione di pagamento sulla base del solo rendiconto preventivo approvato e nelle more dell’approvazione del rendiconto consuntivo.

Si tratta di un provvedimento che trova fondamento nella necessità di garantire una continuità gestionale e patrimoniale del condominio a fronte di una possibile (e nella pratica ricorrente) inerzia dell’assemblea nell’adempimento dei propri compiti.

Nel giudizio di primo grado, instauratosi a seguito di opposizione a decreto ingiuntivo, il giudice di pace competente aveva negato tale possibilità. Il Supremo Collegio ha ribaltato il verdetto del giudice di prime cure, in quanto, a suo dire “ il giudice di pace,…, ha infranto un principio basilare e ineliminabile per la corretta gestione del condomino, che consente all’amministratore di riscuotere le quote degli oneri in forza di un bilancio preventivo, sino a quando non sia sostituito dal consuntivo regolarmente approvato ”[1]. Pur non ritrovandosi nella motivazione alcun riferimento agli articoli che contengono tale principio, non è difficile trovare l’addentellato normativo. Innanzitutto l’art. 1130 c.c., che impone all’amministratore di riscuotere i contributi dai condomini. Strettamente collegato, inoltre, è l’art. 63 disp. att. c.c., laddove si dice che l’amministratore può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo “ … in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea …”. E’ evidente che in assenza di una qualificazione, preventiva o consuntiva, di tale ripartizione, il rendiconto preventivo debba essere considerato sufficiente ai fini dell’ottenimento di un decreto ingiuntivo.

La Corte, poi, è stata sibillina anche nell’indicare la ratio di tale scelta, limitandosi ad affermare che è erroneo considerare il preventivo soggetto a scadenza: ciò in quanto tra la chiusura reale dell’esercizio e l’approvazione del relativo rendiconto potrebbe intercorrere un lasso di tempo “anche lungo in relazione a molteplici possibili eventi”[2]. Senza nessuna presunzione di cogliere l’intima essenza del pensiero dei Giudici del Supremo Collegio, proviamo ad indicare uno dei “possibili eventi”; ad esempio, qualora l’assemblea non provvedesse ad approvare il rendiconto consuntivo nei tempi normalmente previsti, l’amministratore si troverebbe nell’impossibilità di recuperare i crediti vantati dal condominio nei confronti dei condomini morosi. Questi ultimi, poi, allorché fossero rappresentanti di una quota millesimale alta, potrebbero, anche maliziosamente, far mancare il numero legale necessario all’approvazione del rendiconto. Il tutto produrrebbe un’inevitabile stasi della vita condominiale, con possibili ed intuibili gravi conseguenze come, ad esempio, il distacco di forniture elettriche, idriche e dei servizi in genere. E’ chiaro, quindi, che in presenza di una dichiarazione d’impegno (il preventivo) a versare i ratei condominiali ed in assenza di una verifica di tale impegno, quest’ultimo deve essere ritenuto valido fino a nuova e sostitutiva dichiarazione. Sicuramente, per ottenere un’ingiunzione di pagamento, la mancata approvazione del rendiconto deve essere imputabile all’inerzia dell’assemblea, che seppur convocata non dia riscontro a quanto richiesto. Viceversa quanto detto dalla Cassazione non dovrebbe trovare seguito, qualora l’impossibilità di approvazione del rendiconto sia dovuta all’intempestività dell’amministratore nell’esecuzione del suo mandato. Infatti, ai sensi dell’art. 1130, II co., c.c. alla fine di ogni anno l’amministratore deve rendere il conto della sua gestione. E’ evidente, perciò, che se gli fosse permesso di chiedere un decreto ingiuntivo sulla base del preventivo anche quando la mancata approvazione del rendiconto consuntivo trovasse la causa prima nella sua stessa inadempienza agli obblighi di legge, il significato delle norma sopracitata sarebbe svuotato. Come si diceva all’inizio, infatti, l’intervento della Suprema Corte è volta a dare continuità gestionale e patrimoniale al condominio pur sempre, però, nell’ambito di una gestione tesa all’esercizio preciso e trasparente dei propri compiti da parte dei soggetti deputati alla conduzione del condominio.

Alessandro Gallucci 15.1.2009