martedì 15 marzo 2011

Revoca dell'amministratore

L'amministratore è un mandatario dei condomini, cioè una persona di fiducia che deve gestire le cose comuni con la diligenza del buon padre di famiglia come previsto dall'art. 1710 del codice civile e nell'interesse della collettività condominiale (e solo di essa), andrà sostituito quando tale fiducia viene a mancare almeno secondo l'opinione della maggioranza dei condomini.
Principale pregio, quindi, di un amministratore è un comportamento tale da instaurare un rapporto di completa fiducia con i condomini da lui amministrati. Piccoli errori di gestione, superficialità nei contatti, ritardi di riscossione quote, ed altri peccati veniali, se in misura tollerabile sono senz'altro secondari se fatti in buona fede o comunque dipendenti da eventi non prevedibili e occasionali.
La perseveranza, invece, di questi atteggiamenti poco consoni al mandato o peggio il sospetto che il bene dei condomini sia in secondo piano rispetto ad altre necessità sia di altri che di se stessi, fanno proprio cadere quella fiducia necessaria tra i condomini e l'amministratore stesso per la buona conduzione del condominio. Occorre in questo caso non esitare e cambiare l'amministratore non più adeguato alle esigenze del condominio.
Si ravvedono tre modi principali per la revoca in oggetto: I delibera durante la annuale assemblea ordinaria dove per consuetudine viene posto all'o.d.g. il punto: conferma o revoca amministratore; II delibera in una assemblea straordinaria indetta su richiesta dei condomini o in caso di inerzia dell'amministratore, indetta dai condomini stessi; III revoca giudiziaria su richiesta di uno o più condomini.


I. Assemblea ordinaria

Naturalmente questo è il sistema migliore. Bisogna, prima dell'assemblea, sondare l'opinione di altri condomini per vedere se si riesce a raggiungere un accordo sulla revoca tra un numero di essi che rappresentino almeno 500 millesimi di proprietà, poi si raccomanda a tutti di essere presenti, di persona o per delega e il gioco è fatto. Sarebbe meglio, naturalmente, nominare un altro amministratore nella stessa assemblea dove si revoca quello vecchio, per evitare lungaggini inutili e il regime di "prorogatio". Raccomandate quindi a tutti di acquisire preventivi da proporre in assemblea.


III. Assemblea straordinaria

Quando siete sicuri che un certo numero di condomini rappresentanti almeno 500 mm di proprietà sono d'accordo sulla revoca dell'amministratore e non volete aspettare la rituale assemblea ordinaria annuale (che potrebbe anche essere molto lontana) è possibile chiedere all'amministratore di convocare un'assemblea straordinaria con all'o.d.g. il punto revoca e nomina amministratore. Dato però che questa richiesta indispettisce sempre l'amministratore in carica e che, per ripicca o per altri motivi, potrebbe non aderire alla richiesta e prolungare all'infinito il tempo da aspettare per l'assemblea ordinaria, consiglio di procedere secondo le regole stabilite dall'art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile: cioè, almeno due condomini che rappresentino almeno 1/6 del valore dell'edificio devono mandare una raccomandata all'amministratore chiedendo proprio ai sensi di tale articolo, la convocazione di un'assemblea straordinaria. Se entro 10 giorni dal ricevimento della raccomandata, egli non convoca alcuna assemblea, gli stessi condomini possono convocare autonomamente un assemblea, senza essere obbligati a comunicarglielo, e poi deliberare in merito.


III. Revoca giudiziaria

Nel caso che in apposita assemblea non si raggiunga la necessaria maggioranza per revocare l'amministratore, ci sono tre casi previsti dal codice civile agli artt. 1129 e 1131 che consentono anche ad un solo condomino di richiedere la revoca giudiziaria in base all'art. 64 delle disposizioni di attuazione del codice civile:
Omessa notizia all'assemblea di citazioni o provvedimenti il cui contenuto esuli dalle sue attribuzioni;
Mancata resa del conto della sua gestione per due anni consecutivi;
Sussistenza di "fondati sospetti di gravi irregolarità".

Nei primi due casi, la revoca è quasi automatica in quanto non è difficile per il giudice stabilirne la fondatezza. Per il terzo caso, anche se dovranno essere prodotte prove e documenti circa le gravi irregolarità presunte, il giudice avrà ampio margine di discrezionalità, senza e contro il parere del condominio, ed a lui è rimessa la decisione che dovrà anche tener conto degli interessi condominiali, ma anche degli interessi eventualmente violati di una minoranza di condomini nei confronti di altri, che essendo in maggioranza, e avendo vantaggi particolari dalla presente gestione, non consentono la normale revoca assembleare.

È possibile quindi da parte di uno o più condomini rivolgersi al "Tribunale della Volontaria Giurisdizione" della propria città (a Roma è in viale Giulio Cesare 54/b edificio nuovo terzo piano sezione V stanza 558) facendo regolare domanda di ricorso per revoca amministratore, raccontando nella stessa tutte le ragioni per cui la si richiede ed allegando eventuali documenti comprovanti quanto si espone nella domanda stessa. Il tutto può essere fatto con modica spesa di 70 euro di contributo unificato e 8 euro di bollo e, senza ricorrere al patrocinio di un legale.

Contrariamente a molte cause civili cosiddette "normali", il ricorso al "Tribunale della Volontaria Giurisdizione" ottiene un esito nel giro di pochissimo tempo: da uno a tre mesi a seconda della città interessata.


Conclusioni
È consigliabile l’utilizzo della "normale" assemblea ordinaria, quando possibile, o indire un'assemblea con l'iter proposto al punto 3. seguendo l'art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile. La revoca "giudiziaria" la lascerei per i casi eclatanti ed in cui è stato impossibile far conto di una maggioranza capace di decidere per il bene del condominio e non solo per i propri interessi.

È da tener presente che in caso di revoca giudiziaria ed in caso che conseguentemente per motivi vari, compresi quelli di "ripicca" della maggioranza contraria, non si riesca ad eleggere un amministratore in sostituzione di quello revocato, bisognerà di nuovo ricorrere al giudice per la nomina di un amministratore giudiziario ed è risaputo che il compenso dovuto a quest'ultimo è ben superiore a quello che normalmente "si patteggia" con chi deve essere volontariamente nominato dall'assemblea.

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