Verbale d’assemblea

Aggiornamento dell’assemblea

N. 9 massime della Cassazione

Una volta accertata la regolare costituzione dell’assemblea condominiale in prima ed in seconda convocazione, la mancata redazione del verbale attestante l’esperimento a vuoto della prima convocazione non impedisce, nè rende invalida, l’assemblea indetta in seconda convocazione. Cassazione civile, sez. II, 24 aprile 1996, n. 3862.

Una volta accertata la regolare convocazione dell’assemblea condominiale in prima ed in seconda convocazione, in relazione ai termini che vanno osservati, la mancata redazione del verbale, che consacri la mancata riunione dell’assemblea in prima convocazione, non impedisce, nè invalida l’assemblea indetta in seconda convocazione. Cassazione civile, sez. II, 24 gennaio 1980, n. 590.

Nel condominio negli edifici, poiché la redazione del verbale dell’assemblea costituisce una delle prescrizioni di forma che devono essere osservate al pari delle altre formalità richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione, discussione, votazione, ecc.) e la cui inosservanza importa l’impugnabilità della delibera, in quanto non presa in conformità alla legge (art. 1137 c.c.), una volta che l’assemblea sia stata convocata, occorre dare conto, tramite la verbalizzazione, di tutte le attività compiute, anche se le stesse non si sono perfezionate e non siano state adottate delle deliberazioni, allo scopo di permettere a tutti i condomini, compresi quelli dissenzienti ed assenti, di controllare lo svolgimento del procedimento collegiale e di assumere le opportune iniziative. (Nella specie un condomino aveva chiesto l’accertamento dell’obbligo del condominio di rilasciargli la copia del verbale di un’assemblea e il convenuto aveva opposto il mancato svolgimento dell’assemblea in questione.

La S.C., sulla base del riportato principio, ha annullato la sentenza impugnata, che aveva rigettato la domanda enunciando la tesi che quando l’assemblea non perviene ad alcuna delibera sia insussistente l’obbligo di verbalizzazione e manchi l’interesse del condomino al rilascio di una copia del verbale). Cassazione civile, sez. II, 22 maggio 1999, n. 5014.

In tema di condominio degli edifici, ai fini della validità delle deliberazioni assembleari devono essere individuati, e riprodotti nel relativo verbale, i nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissenzienti, ed i valori delle rispettive quote millesimali, pur in assenza di una espressa disposizione in tal senso. Tale individuazione è, infatti, indispensabile per la verifica della esistenza della maggioranza prescritta dall’art. 1136, commi 2, 3 e 4 c.c., ai fini della validità dell’approvazione delle deliberazioni con riferimento all’elemento reale (quota proporzionale dell’edificio espressa in millesimi).

Inoltre, essendo il potere di impugnazione riservato ai condomini dissenzienti (oltre che agli assenti), è necessario indicare fin dal momento della espressione del voto i partecipanti al condominio legittimati ad impugnare la deliberazione. Nè mancano altre ragioni per le quali si rende necessaria la identificazione dei condomini consenzienti e di quelli dissenzienti, soprattutto ove si consideri l’interesse dei partecipanti a valutare l’esistenza di un eventuale conflitto di interessi. Dalla non conformità a legge della omissione della indicazione nominativa dei singoli condomini favorevoli e di quelli contrari e delle loro quote di partecipazione al condominio e della riproduzione di tali elementi nel relativo verbale discende la esclusione della presunzione di validità della delibera assembleare priva di quegli elementi, indispensabili ai fini della verifica della legittima approvazione della delibera stessa, e la cui non veridicità costituisce oggetto dell’onere probatorio del condomino legittimato ad impugnarla. Cassazione civile, sez. II, 29 gennaio 1999, n. 810.

Il verbale dell’assemblea condominiale offre una prova presuntiva dei fatti che afferma essersi in essa verificati, per modo che spetta al condomino che impugna la deliberazione assembleare contestando la rispondenza a verità di quanto riferito nel relativo verbale, di provare il suo assunto. Cassazione civile, sez. II, 13 ottobre 1999, n. 11526.

L’art. 1137 c.c., che prevede che le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento possano essere impugnate da ogni condomino dissenziente avanti l’autorità giudiziaria, non si riferisce esclusivamente alle deliberazioni assembleari condominiali annullabili, ma anche a quelle nulle, ad eccezione di quelle che sono caratterizzate da un oggetto impossibile o illecito, ossia quelle che abbiano statuito su materie che non rientrino nella competenza dell’assemblea o che violino diritti individuali sui quali la legge non consente ad essa di incidere. Queste ultime sono invece viziate da radicale nullità, essendo applicabile alla fattispecie per analogia la disposizione di cui all’art. 2379 c.c., in tema di s.p.a. Cassazione civile, sez. II, 2 ottobre 2000, n. 13013.

La mancata comunicazione, anche ad uno solo dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, in quanto vizio del procedimento collegiale, comporta non la nullità ma la semplice annullabilità della delibera che, se non viene impugnata nel termine di trenta giorni (dalla comunicazione per i condomini assenti o dalla approvazione per quelli dissenzienti), è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio. Cassazione civile, sez. II, 5 gennaio 2000, n. 31.

Non prevedendo la legge, una convocazione dell’assemblea condominiale successiva alla seconda, tale aggiornamento deve essere considerato alla stregua della fissazione di una nuova assemblea, la quale, ai sensi del comma 6 dell’art. 1136 c.c., non può validamente deliberare se non consta che tutti i condomini siano stati invitati alla riunione. Cassazione civile, sez. II, 16 luglio 1981, n. 4648.

Allorquando un’assemblea condominiale operante in seconda convocazione sia rinviata per il prosieguo ad altra data sugli stessi argomenti all’ordine del giorno, con il debito accordo degli intervenuti e previo tempestivo avviso della data fissata a coloro che risultavano assenti, tale assemblea non può considerarsi di prima convocazione (con l’obbligo delle relative maggioranze per le delibere) risultando soltanto la legittima continuazione dell’assemblea in seconda convocazione. Cassazione civile, sez. II, 12 febbraio 1988, n. 1516.