Si segnala quest’interessante sentenza del Supremo Collegio (n. 24299/08) che, cassando una decisione del giudice di pace di Roma, interviene sui requisiti minimi per ottenere un decreto ingiuntivo contro un condomino moroso. La Corte è stata chiamata a pronunciarsi sulla possibilità per l’amministratore condominiale di richiedere ed ottenere un’ingiunzione di pagamento sulla base del solo rendiconto preventivo approvato e nelle more dell’approvazione del rendiconto consuntivo.
Si tratta di un provvedimento che trova fondamento nella necessità di garantire una continuità gestionale e patrimoniale del condominio a fronte di una possibile (e nella pratica ricorrente) inerzia dell’assemblea nell’adempimento dei propri compiti.
Nel giudizio di primo grado, instauratosi a seguito di opposizione a decreto ingiuntivo, il giudice di pace competente aveva negato tale possibilità. Il Supremo Collegio ha ribaltato il verdetto del giudice di prime cure, in quanto, a suo dire “ il giudice di pace,…, ha infranto un principio basilare e ineliminabile per la corretta gestione del condomino, che consente all’amministratore di riscuotere le quote degli oneri in forza di un bilancio preventivo, sino a quando non sia sostituito dal consuntivo regolarmente approvato ”[1]. Pur non ritrovandosi nella motivazione alcun riferimento agli articoli che contengono tale principio, non è difficile trovare l’addentellato normativo. Innanzitutto l’art. 1130 c.c., che impone all’amministratore di riscuotere i contributi dai condomini. Strettamente collegato, inoltre, è l’art. 63 disp. att. c.c., laddove si dice che l’amministratore può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo “ … in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea …”. E’ evidente che in assenza di una qualificazione, preventiva o consuntiva, di tale ripartizione, il rendiconto preventivo debba essere considerato sufficiente ai fini dell’ottenimento di un decreto ingiuntivo.
La Corte, poi, è stata sibillina anche nell’indicare la ratio di tale scelta, limitandosi ad affermare che è erroneo considerare il preventivo soggetto a scadenza: ciò in quanto tra la chiusura reale dell’esercizio e l’approvazione del relativo rendiconto potrebbe intercorrere un lasso di tempo “anche lungo in relazione a molteplici possibili eventi”[2]. Senza nessuna presunzione di cogliere l’intima essenza del pensiero dei Giudici del Supremo Collegio, proviamo ad indicare uno dei “possibili eventi”; ad esempio, qualora l’assemblea non provvedesse ad approvare il rendiconto consuntivo nei tempi normalmente previsti, l’amministratore si troverebbe nell’impossibilità di recuperare i crediti vantati dal condominio nei confronti dei condomini morosi. Questi ultimi, poi, allorché fossero rappresentanti di una quota millesimale alta, potrebbero, anche maliziosamente, far mancare il numero legale necessario all’approvazione del rendiconto. Il tutto produrrebbe un’inevitabile stasi della vita condominiale, con possibili ed intuibili gravi conseguenze come, ad esempio, il distacco di forniture elettriche, idriche e dei servizi in genere. E’ chiaro, quindi, che in presenza di una dichiarazione d’impegno (il preventivo) a versare i ratei condominiali ed in assenza di una verifica di tale impegno, quest’ultimo deve essere ritenuto valido fino a nuova e sostitutiva dichiarazione. Sicuramente, per ottenere un’ingiunzione di pagamento, la mancata approvazione del rendiconto deve essere imputabile all’inerzia dell’assemblea, che seppur convocata non dia riscontro a quanto richiesto. Viceversa quanto detto dalla Cassazione non dovrebbe trovare seguito, qualora l’impossibilità di approvazione del rendiconto sia dovuta all’intempestività dell’amministratore nell’esecuzione del suo mandato. Infatti, ai sensi dell’art. 1130, II co., c.c. alla fine di ogni anno l’amministratore deve rendere il conto della sua gestione. E’ evidente, perciò, che se gli fosse permesso di chiedere un decreto ingiuntivo sulla base del preventivo anche quando la mancata approvazione del rendiconto consuntivo trovasse la causa prima nella sua stessa inadempienza agli obblighi di legge, il significato delle norma sopracitata sarebbe svuotato. Come si diceva all’inizio, infatti, l’intervento della Suprema Corte è volta a dare continuità gestionale e patrimoniale al condominio pur sempre, però, nell’ambito di una gestione tesa all’esercizio preciso e trasparente dei propri compiti da parte dei soggetti deputati alla conduzione del condominio.
Alessandro Gallucci 15.1.2009
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