sabato 5 marzo 2011

Verbale in caso di aggiornamento dell’assemblea

In mancanza di specifiche norme dedicate al condominio, spesso viene applicata la disciplina societaria, nella quale l’aggiornamento dell’assemblea è prassi costante e consolidata
La seconda convocazione è condizionata dall’inutile e negativo esperimento della prima, che è andata deserta sia per completa assenza dei condomini sia per insufficienza del quorum, come da giurisprudenza ormai consolidata.
Una parte della giurisprudenza ritiene che la verifica di ciò deve avvenire ovviamente nella seconda convocazione, sulla base delle informazioni orali rese dall’amministratore, il cui controllo può essere esplicato dagli stessi condomini, che sono stati assenti alla prima convocazione o essendo stati presenti, possono contestare le informazioni.
Per cui una volta accertata la regolare convocazione dell’assemblea, l’omessa redazione del verbale della prima convocazione non impedisce che si tenga in seconda convocazione, né la rende invalida (Cass. n.3862/96 – Cass.n. 590/80).
La  giurisprudenza, nel  confermare la validità dell’accertamento orale, si è  posta in contrasto con la copiosa e consolidata giurisprudenza che ha sempre ritenuto la redazione del 
verbale d’assemblea come di prescrizione di forma necessaria per la sua validità, anche nell’ipotesi che questa non sia pervenuta ad alcuna delibera (Cass. n.5014/99 – Cass. n.810/99 -Cass.n. 11526/99). Per cui da questa analisi si deve rilevare che è necessaria la prescrizione del verbale per rendere valida l’assemblea, anche nel caso in cui sia andata deserta.
L’omessa verbalizzazione, della diserzione della prima assemblea, costituirebbe un vizio di procedura, come tale sanabile col decorso del termine ai sensi dell’art. 1137 c.c., impugnabile per annullabilità.
La Suprema Corte ha stabilito, infatti, quali siano le delibere annullabili ai sensi dell’art. 1137 c.c. contrarie alla legge o al 
regolamento di condominio, tra cui quelle che non rispettano le norme che disciplinano il procedimento, come ad esempio: per la convocazione dei partecipanti o che richiedono qualificate maggioranze per formare la volontà del condominio in relazione all’oggetto della delibera da approvare (Cass. n.13013/00).
In conclusione si deve dire che è sempre opportuno e auspicabile predisporre un verbale di assemblea andata deserta in prima convocazione, come è altrettanto opportuno che l’Amministratore del condominio sia presente nell’ora e nel luogo della prima adunanza, al fine di verificare e testimoniare sugli assenti e gli eventuali presenti.
In seconda convocazione può accadere che l’assemblea non riesce a terminare gli argomenti dell’ordine del giorno e quindi decida di aggiornarsi ad altra data successiva per completare l’esame e le deliberazioni su detti argomenti.
Vi è stata la  sentenza  della Suprema Corte n. 4648/81 la quale ha stabilito : “l’assemblea condominiale riunita in seconda condizione ai sensi dell’art.1136 c.c. 3° comma può con la prescritta maggioranza, aggiornarsi ad altra data per completare l’esame degli argomenti posti all’o.d.g. non prevedendo la legge una convocazione successiva alla seconda; per cui tale aggiornamento deve considerarsi una nuova convocazione di una nuova assemblea, che, di conseguenza, non può validamente deliberare se non consti che tutti i condomini siano stati tempestivamente convocati, integrando la preventiva convocazione come requisito essenziale per la validità dell’assemblea”.
A ciò, in pieno contrasto, vi è la sentenza n. 1516/88 sempre della Cassazione, che ha stabilito che allorquando un’assemblea condominiale operante in seconda convocazione sia rinviata per il proseguo ad altra data sugli stessi argomenti all’o.d.g., con il debito accordo degli intervenuti e previo tempestivo avviso della data fissata a coloro che risultavano assenti, tale assemblea non può considerarsi di prima convocazione, risultando soltanto la legittima continuazione dell’assemblea in seconda convocazione.
Per cui riteniamo di poter affermare che l’assemblea di seconda convocazione può essere aggiornata senza che occorra una nuova convocazione di tutti i condomini e l’aggiornamento può essere comunicato per le vie brevi, ai soli condomini assenti.

1 commento:

  1. Come deve comportarsi l'amministratore se l'assemblea condominiale viene deserta una prima volta in occasione della seconda convocazione e una seconda volta in occasione di una ulteriore convocazione?. Paolo Fenello Salerno

    RispondiElimina